东北证券--房地产行业动态报告：郑州新政限制地价涨幅，房企密集融资分化显著【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    市场表现： 上周申万房地产板块收于 3793.42点，累计上涨 1.29%， 同期上证综指累计下跌 0.10%，深证成指累计下跌 1.88%，沪深 300累计下跌 0.68%；横向对比，板块表现位于上游。 公司动态： 荣盛发展控股子公司荣万家自 1月 15日在香港联交所主 板上市，公司持有荣万家 2.36亿股，占比 62.64%。 行业新闻： 2020年 12月一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格 同比分别上涨 3.9%、 8.6%。 土地市场： 1月 4日-1月 10日，全国百城合计成交土地建面 938万 方，环比-76.8%，同比-69.7%；楼面价 2677元/平，环比-11.1%，同比 -28.5%；溢价率为 15.3%，环比上周走阔 9.0%，同比走阔 6.0%。
            
                    成交市场： 1月 8日-1月 14日，新房成交面积 416万方，环比 22.4%， 同比 19.5%，年初至今累计成交面积 755万方，同比+13.8%，其中一 线城市上周成交面积 85万方，环比 4.7%，同比+13.9%。 推盘去化： 1月 8日-1月 14日， 15城商品房推盘面积为 256万方， 环比 94.1%，同比 13.6%；去化周期为 17.7月，相比上周-0.1；批售比 （移动平均 3月）为 1.24，相比上周-0.06，相比去年-0.18。
            
                    重点事件点评： 今年以来，各大上市房企完成近 40单债券融资， 融 资成本区间为 2.70%~15.00%，房企间融资分化显著，龙头房企如龙 湖、中海， 融资成本处于低位优势持续。 此轮融资潮已现融资分化， 具有融资优势房企将提高竞争力，行业集中度提升加速； 1月 8日， 郑州出台《关于加强土地出让管理工作的意见》指出： 确保全市年度 宅地价格变化幅度小于 5%；报价达到出让起始价 120～ 130%熔断； 地价可按周边房价 10%浮动确定。
            
                    新政明确规定地价涨幅，以及按照 10%浮动房价-（平均建安成本+财税费+利润）倒推出的地价，将使得 拥有更优管理效益以及融资成本龙头房企脱颖而出，保障拿地质量提 升利润率水平。
            
                    个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科 A、金地集 团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江 集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股；持续 看好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升服务和招商积余。 风险提示： 行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行
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