中国银河--房地产行业国家统计局12月份行业数据跟踪：2020年平稳收官，销售投资表现出强韧性【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    12月份销售热度延续，全年销售表现超预期。2020年商品房销售面积同比增长 2.6%，商品房销售金额同比增长 8.7%，全年销售表现超预期。12月当月商品房销售面积同比+11%，销售金额同比+19%，12月销售延续 11月的热度，并处于年内较高水平。考虑到 LPR 连续 8期持平，以及在房地产贷款集中管理制度下部分银行按揭贷款额度受限，未来可能会部分影响需求的释放，在房地产长效机制的管控下，2021年市场将平稳发展。我们预计 2021年商品房销售额实现 5.2%的增长，商品房销售面积与 2020年持平。
            
                    12月土地购置面积增速反弹，溢价率回归下行。12月单月土地购置面积增速为 21%，较上月大幅反弹，增速创年内新高。12月百城土地溢价率为 9.89%，较上月大幅下降 6.35pct，为年内的次低点。土地溢价率自从 6月开始逐月下降，11月出现反弹后又回归下行，验证了我们上月的判断。在融资监管的环境下房企的拿地趋于谨慎，未来土地市场将趋于平稳，债务结构良好的优质房企将迎来较好的拿地机会。
            
                    竣工单月波动不改变趋势，仍在积极修复途中。竣工面积累计同比下降 4.9%，全年修复表现略低于预期。12月单月竣工增速为-0.15%，竣工单月增速微幅下跌主要系 2019年 12月基数较大，我们认为单月的波动不改变趋势，竣工仍在积极修复途中。随着竣工高峰的必然到来，我们对未来一季度或者半年的竣工增速数据持乐观态度，预计 2021年新开工面积增速 1%，竣工面积增速 7%。
            
                    全年开发投资具有强韧性，未来增速大概率放缓。2020年全国房地产开发投资完成额 141443亿元，同比增长 7.0%，具有较强的韧性。12月单月房地产开发投资增速为 9.3%，较上月-1.6pct，单月增速连续两个月回落。随着土地市场的降温，施工温和增长，我们认为，未来投资增速将大概率放缓，预计房地产开发投资 2021年同比增速在5.5-6.2%。
            
                    未来到位资金累计增速或将放缓。从各资金来源占比的角度来看，国内贷款占比由 1-2月的 22.5%下降至 1-12月的 13.8%，在房企外部融资收紧的情况下，这一趋势料将持续。我们认为中期层面，整体到位资金增速或将放缓。
            
                    投资建议：我们提示行业当前的配置价值。当前行业估值处于历史低位，公募基金配置比例持续走低，房地产长效机制逐步成形，从居民端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块价值重估。预计 2021年政策面保持稳定，供给侧改革不断深化，利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的企业。我们看好当前住宅开发行业、物业管理行业以及经纪服务行业三个细分领域头部企业投资机会。建议关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科 A、保利地产、金地集团；销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；A 股物业行业龙头公司招商积余；
            
                    经纪服务行业标的我爱我家。
            
                    风险提示：行业面临销售超预期下行、政策调控不确定性的风险。
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