首创证券--房地产行业周报：新房成交平稳，看好一季度板块筑底反弹行情【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    板块行情： 上周（1.11-1.15）申万房地产指数上涨1.29%，相对上证指数收益为1.4%，板块表现强于大盘（5/28名）。港股房地产板块方面，我们重点跟踪的内房股（剔除物业板块）平均涨幅为 1.47%， 物业板块平均涨幅为-3.19%。
            
                    行业政策： 国务院新闻办公室举行新闻发布会指出，房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到去年的28%；四川省出台政策明确了物业服务业总体要求和发展目标，郑州新政限制地价涨幅，上海积极研究进一步完善认筹规则等相关政策。
            
                    行业基本面： 上周我们重点监测城市新房成交环比下降，同比持续上行，二手房成交环比增长，同比下降；土地市场成交下降， 百城住宅土地成交建面同环比均大幅下降，成交平均溢价率上行。 2020年12月， 70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，同比上涨3.7%；二手住宅销售价格环比上涨0.1%，同比上涨2.1%。
            
                    市场资金环境： 2020年全国首套房及二套房的贷款利率相比于2019年均同比下降了31bp，近期央行、银保监会发布通知对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限，房地产贷款规模存在压降的预期。 2020年全年累计新增居民中长期贷款5.95万亿元，累计同比增长9.2%，占比新增人民币贷款比重为30.3%。
            
                    房企动态： 上周中南建设发布业绩预告，预计2020年归母净利润将同比增长44.12%~92.17%；阳光城发布业绩快报，归母净利润52.83亿元，同比增长31.42%；房企积极利用发债窗口期进行融资，碧桂园、 华侨城A、金融街、旭辉集团等企业顺利完成境内外公司债的发行。
            
                    投资建议： 鉴于当前房地产板块估值已隐含了行业空间变小及盈利水平下降的预期，从中长期的维度来观察，地产板块估值已极具防御价值，一方面板块存在筑底反弹行情，另一方面，当前品牌房企充足的预收账款可保障业绩增长的连续性，并且考虑到土地市场竞争格局的优化，龙头房企潜在利润率存在边际改善的预期，此外，品牌房企较高的股息率使其拥有收益的确定性，因此2021年房地产板块在政策及基本面企稳的大背景下，存在获得超额收益的机会，给予行业“看好”评级。
            
                    推荐 1）拥有优质土地资源的房地产企业； 2）业绩改善、财务指标健康的公司； 3）运营能力、成本管控能力、融资能力、非市场化拿地能力具有优势的房企。
            
                    风险提示： 疫情再次爆发对经济预期产生冲击；房地产行业调控政策超预期收紧；房地产销售及结算大幅低于预期；房价超预期下跌等。
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