中国银河--房地产行业周度观点：部分城市调控新政不改板块全年反弹动能【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    一线城市新房成交热度持续提升，16城二手房成交仍维持高水平。
            
                    从 30大中城市成交数据来看，1月 16日-1月 22日商品房成交面积为367万平方米，同比增长 86%，环比-11%。受去年同期低基数影响，一线二线三线城市均同比增幅较高，超过 50%，但总体热度较上周有所下降，二线三线成交环比下滑。16城二手房成交绝对值维持在 2020年底的高热度水平。
            
                    土地供应紧张，成交低位，三线土地溢价率下降。1月 11日到 1月17日， 百城供应土地规划建面为 612.9万平方米，同比-80.3%，环比-43.5%。百城成交土地规划建面为 898.36万平方米，同比-68.8%，环比-29.2%，成交供应比为 1.5。百城土地溢价率为 11.18%，较前一周下降 1.2个百分点。分一二三线城市来看，一线成交环比下降 28.4%，土地溢价率为 3.35%，较上周回升；二线成交面积 350万平，环比保持稳定，土地溢价率由上周的 14.61%上升至 15.6%，阶段性稳定；三线成交面积由上周的 575万平回落至本周的 309万平，溢价率较上周下降，由 18.5%降至 13.4%。
            
                    LPR 连续 9期维持不变，部分城市出台地产调控新政。在地方层面，针对此前部分热点城市和区域房价抬头、新房认筹火爆等情形，南京、上海、深圳等城市分别出台政策为之前的政策“打补丁”，因城施策实施调控。南京对最新的人才购房政策进行调整和限制；上海调控加码，出台政策规定离婚三年内购房资格数量不增加；深圳出台政策规定，居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下，暂停夫妻婚内更名。
            
                    房地产板块估值目前处于历史底部区域。截至 1月 22日，房地产行业 TTM 市盈率（历史整体法）为 7.99X，低于一年、三年、五年移动均值；房地产行业 PB（整体法，最新）为 1.16X。2021年 1月 18日至 1月 22日（上周），房地产板块跌幅为 1.1%，在 30个一级行业中排名倒数第 5，同期上证综指涨幅为 1.13%，沪深 300涨 2.05%，房地产上周跑输上证综指和沪深 300。子板块中经纪服务子板块表现较优。
            
                    投资建议：我们提示板块当前的配置价值。虽然部分城市因城施策出台房地产调控新政，短期影响行业投资情绪，但是长期不改板块全年反弹动能。大政策方面已形成完整闭环，从居民端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。
            
                    当前行业估值处于 10年来历史低位，公募基金配置比例持续走低，供给侧改革不断深化，利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的企业。我们看好当前住宅开发行业、物业管理行业以及经纪服务行业三个细分领域头部企业投资机会。建议关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科 A、保利地产、金地集团；销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；A 股物业行业龙头公司招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。
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