亿翰股份--房地产行业：长租公寓“暴雷”的核心原因与未来发展的四个利好【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                 分散式公寓暴雷现象频发，但不可否认其具有的优势。
            
                 但就长远来看，集中式长租公寓的盈利前景、管理效率和服务质量等优于分散式长租公寓。并且未来的政策红利会继续，市场趋势也将有利于集中式长租公寓的发展。
            
                 一、为什么蛋壳会暴雷？是偶然还是必然？长租公寓可以分为重资产集中式、轻资产集中式和轻资产分散式三种。不同类型的长租公寓具有不同的优缺点，其中，蛋壳模式的分散式的长租公寓是最容易暴雷的典型。但根本原因在于蛋壳举债经营的同时，高收低租的竞争模式使其一直处于持续亏损状态。
            
                 二、政策春风、庞大需求协同推动长租公寓发展居民住房问题、能够带来税收等因素的带动下，政府大力支持长租公寓的发展。一方面鼓励地产开发企业发展长租公寓业务；另一方面资金端，支持企业专项债券的发行以及鼓励租赁 REITs 的发展。虽然目前长租公寓市场规模不大，但是在巨大需求的支撑下，整个行业具备很大的发展空间。
            
                 三、四大趋势利好集中式长租公寓虽然我国长租公寓发展尚处于起步阶段，但是参照国外的发展经验以及行业发展的一般规律，我们总结出行业未来发展的四个趋势。一是长租公寓多元化融资持续放宽，未来几年 REITs 有望试点；二是租赁土地供应增多，竞自持成为房企土拍常态，未来自持土地成为房企需要利用的资产，或委托租赁或自持运营均将利好集中式长租公寓的发展；三是行业整合加快，企业优胜劣汰，叠加疫情影响，加速集中度提升；四是随着行业规模逐步扩大，盈利能力增强，企业成功IPO 成为可能。
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