西南证券--房地产行业周报：流动性预期造短期扰动，楼市调控抑制投机【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    多家公司发布业绩预告，产业地产的 张江高科及物管企业中宝龙商业、招商积 余、雅生活服务、建业新生活等业绩表现亮眼。 张江高科由于投资收益和公允 价值变动收益的增长，归母净利润同比增长 188%-219%； 物管企业中宝龙商 业、招商积余、雅生活服务全年净利润增速均在 40%-50%区间，建业新生活 增速约 80%。重点房企中，中国金茂由于计提资产减值， 净利润减少 40%-50%， 剔除减值因素全年结算收入约增长 40%-50%。 流动性收紧预期引发市场回调， 边际收紧是必然，但不是急转弯。
            
                    本周央行累 计净回笼 2705亿元，对比上周公开市场操作的货币投放量有所收紧，结合央 行货币政策委员会委员马骏的讲话，引发了对短期流动性收紧和货币政策转向 的担忧。随后央行于 29日对上调 SLF 利率的消息进行辟谣，同时货币净投放 于本周内首次回正，三大股指跌幅开始收窄。我们认为， 虽然央行投放力度较 往年偏弱， 但货币政策不会马上转向， 市场对预期过度反应， 预计后市整体流 动性仍将保持合理适度，短期需关注央行后续的投放情况及市场利率变化等。
            
                    但后续也不应对宽松预期过于乐观， 货币政策不搞急转弯不代表未来不转弯， 应降低全年收益率预期， 并做好政策应对准备。 资金持续南下，抱团港股稀缺板块。 2021年开年以来，南下港股通日均成交 净买入 130亿元，单日最大成交净买入 223亿元创历史新高，截至 1月 29日 港股通累计买入成交净额为 17626亿元。本次资金南下一方面由于 H 股前期 涨幅较小， AH 股估值溢价越来越大；另一方面，新发行基金带来的资金增量 使 A 股外溢的流动性向港股扩散。港股目前拥有腾讯、阿里等科技龙头， 也拥 有碧桂园服务、农夫山泉、思摩尔国际等消费龙头， 对 A 股来说属于稀缺标的， 资金南下买入标的呈现抱团特征，具有稀缺性的板块持续处于净买入前列。 杭州楼市调控剑指新房投机炒作，房地产调控持续收紧。 1月 27日杭州出台 调控政策， 进一步加强了住房限购、住房限售、税收调节等政策，同时完善无 房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策。除杭州以外，上海、深圳等一线 城市 2021年以来接连发布楼市调控政策。住房和城乡建设部倪虹副部长表示 “要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决 遏制投机炒房”。
            
                    投资策略与重点关注个股： 板块估值近期处于低位，从资金安全性和收益率综 合考虑，我们建议适当增配，我们认为当前板块应当关注四条投资主线： 1） 均衡型房企：万科 A、旭辉控股、建发国际控股等； 2）永续经营型房企： 新 城控股、龙湖集团、华润置地等； 3）城市更新型房企：龙光集团、佳兆业集 团等； 4）优质物管企业：永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、华润万象 生活、宝龙商业等。 风险提示： 项目交付风险、项目销售回款风险、 行业政策调控 风险。
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