华安证券--房地产行业点评：低基数不是增速全部，双分加速才是主旋律【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    事件克而瑞发布《2021年 1月中国房地产企业销售 TOP100排行榜》低基数效应下，1月百强单月权益销售金额同比+67%根据克而瑞数据计算，百强 1月全口径销售金额同比+71%；权益角度看，百强 1月实现权益销售金额同比+67%。销售增速大幅提升主要源于低基数效应。去年同期为配合“战疫”工作，售楼处的关闭，以及“人流冻结”等因素带来的线下销售受阻，短期内商品房成交迅速转冷，2020年 1、2月销售数据大幅下行导致今年年初存在低基数效应。如果我们用 2019年同期数据作为基数计算（剔除疫情低基数效应的扰动），2019.1~2021.1百强房企的单月全口径销售金额年复合增速22%、权益口径销售金额约 18%。权益口径增速略低于全口径，或反映出此前受融资收紧影响致合作拿地提升期获取的土地入市所致，但从百强与全国增速来看，或已形成强者恒强的形势。“三条红线”的约束下，房企拿地趋于谨慎，“拿好地”的诉求依然偏积极。马太效应过程中，优质房企有望脱颖而出，实现稳步增长。
            
                    各梯队不同口径下表现趋异，头部更具稳增长能力从准入门槛来看，1月全口径 TOP3/10/20/50门槛较去年同期分别提升 146、91、61和 31亿元，依次递减。各梯队中，TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100的 1月单月同比分别为 29.0%、90.1%、73.1%、85.6%、89.9%。从权益口径看，TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100的单月同比分别为 31.6%、84.3%、64.3%、85.6%、77.3%。部分各梯队权益与全口径表现出现分化，说明在合作开发过程中，头部企业凭借自身的规模优势，对权益的管控更具主动性，成长更趋稳健。
            
                    投资建议销售作为上承开工，下启竣工的关键环节，尤以对行业未来业绩确定的前置影响预期。受低基数效应的影响，1月百强销售增速大幅提升。统计局数据 2020年全年商品房销量再创新高，同比增速+2.6%，增速在调控与供给放量的“博弈”中实现提升。此前的“三条红线”及“房地产贷款集中度管理”已从供需两侧进行收紧，未来自上而下大幅收紧的概率不大，“因城施策+高频微调+松紧结合”的地方层面调整将成为未来主要方式。站在当前时点，行业估值处于历史下沿。粗放式发展的时代渐行渐远，精工细作且拥有管理红利的企业将愈发凸出，具备 α 的优质标的或在日渐清晰的竞争格局中实现强者恒强的表现。疫情冲击对行业基本面的影响逐步消化，维持竣工修复的预判。建议关注：
            
                    （1）稳健发展型：
            
                    万科 A、保利地产、金地集团；
            
                    （2）成长受益型：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城；
            
                    （3）A 股物管优质标的等。
7a183bf0-cb39-4534-91d6-cc70b5f4c3c4.pdf