首创证券--房地产行业周报：核心城市房贷政策收紧，首月房企业绩亮眼【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    板块行情：（1.25-1.29）申万房地产指数下跌4.87%，相对上证指数收益为-1.44%，板块表现弱于大盘（16/28名）。港股房地产板块方面，我们重点跟踪的内房股（剔除物业板块）平均涨幅为 -6.50%，物业板块平均涨幅为-5.43%，相对恒生指数收益分别为-2.54%和-1.48%。
            
                    行业政策：上周杭州出台楼市调控新政，上海进一步加强个人住房信贷管理，北京将严查个人信贷资金违规流入房地产市场，此外有消息称广州、深圳部分银行上调房贷利率，一线城市房地产信贷政策全面收紧。
            
                    行业基本面：上周我们重点监测城市新房成交环比增长5.7%，去年同期由于疫情影响，同比数据不可比，二手房成交面积环比增长2.6%；百城住宅类土地成交建筑面积环比增长32%，同比下降34%，土地成交总价为302.5亿元，环比增长31%，同比下降34%，平均成交溢价率为24.7%，相比前一周提高6.7个百分点。
            
                    市场资金环境：截至2020年末，房地产贷款余额为49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落，占比人民币贷款余额比重为28.7%，环比2020年三季度末下降0.1个百分点； 2020年全年增加房地产贷款5.17万亿元，占同期各项贷款增量的26.3%，比上年全年水平低7.7个百分点。
            
                    房企动态：上周中国金茂发布业绩盈警，2020年公司所有者应占溢利同比约40%至50%的下降；大悦城2020年归属于上市公司股东的净利润亏损约3.5亿元-4.5亿元；
            
                    金科股份2021第一期公司债最终发行7.5亿，利率6.2%；恒大物业以人民币15亿元总对价，收购宁波市雅太酒店物业服务有限公司100%股权。
            
                    投资建议：2020年全年房地产销售及投资延续了高景气度，市场表现的持续韧性有助于催化中长期行业悲观预期的逐步修复。从估值层面，当前房地产板块估值已隐含了行业空间变小及盈利水平下降的预期，估值水平处于历史低位。在政策层面，房企三道红线及金融机构房地产贷款集中度管理限制了行业融资规模的提升，但从中长期视角来看，地产企业从规模扩张转向提质增效，同时考虑到土地市场竞争格局的优化，品牌房企潜在利润率存在边际改善的预期。当前地产行业政策利空已悉数兑现，我们相信行业基本面及估值的持续背离将得以改善，看好在政策和基本面企稳的大背景下，一季度地产行业的筑底反弹行情。
            
                    推荐 1）拥有优质土地资源的房地产企业；2）业绩改善、财务指标健康的公司；3）运营能力、成本管控能力、融资能力、非市场化拿地能力具有优势的房企。
            
                    风险提示：疫情再次爆发对经济预期产生冲击；房地产行业调控政策超预期收紧；房地产销售及结算大幅低于预期；房价超预期下跌等。
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