中国房地产行业专题报告

filan

东兴证券：
中国房地产行业专题报告
2012年8月 30页


目 录
一、房地产行业的发展已处高峰..................................................................................................................................... 5
1.1 房地产业规模已处历史高峰........................................................................................................................ 5
1.2 房地产上市公司盈利能力扩大..................................................................................................................... 6
1.3 行业已进入“平稳发展期”......................................................................................................................... 8
二、从国外经验看，行业不可能持续高增长........................................................................................................................................... 8
2.1 美国、日本、香港房地产周期的经验 .............................................................................................................. 8
2.1.1 美国房地产周期经历活跃过后变平缓 ........................................................................................................ 8
2.1.2 日本经历土地高增长周期后带来泡沫 ........................................................................................................... 9
2.1.3 香港房地产经房价的快速上涨带来泡沫破裂 ............................................................................................ 10
2.2 我国房地产调控常态化，地产进入低增长周期 ..................................................................................... 10
三、调控维稳，货币趋松.............................................................. 11
3.2 调控政策从单向打压到双向维稳 ....................................................................................................................... 13
3.3 货币政策宽松空间加大 ................................................................................................................................ 14
四、上半年销量上升，下半年价格维稳................................................................................................................... 15
4.1 市场价格：同比维持下降，环比逐渐提升 ........................................................................................... 15
4.2 市场销量：同比下降，环比回暖 ............................................................................................................... 16
4.3 供应与开发 ................................................................................................................................................................................. 17
4.4 去库存任重道远，价格大幅上涨还需时 ...................................................................................................... 18
五 行业仍具投资价值，注重综合能力................................................................................................................... 19
5.1 城市化仍有很大空间
5.2 二三线渐成未来主推动力 ..................................................................................................................................... 20
5.3 调控下首臵与改善市场强劲 ........................................................................................................................... 22
5.4 投资建议 ............................................................................................................................................................. 23
 关注企业的综合运营能力........................................................................................................................................................ 23
 关注企业开发产品的适销性.................................................................................................................................................... 25
 关注高端物业的开发及持有............................................................................................................... 26
表格目录
表1 2012 年上半年温家宝总理关于房地产市场调控的讲话 ............................................................................................. 14
表2 四部委关于房地产市场调控放松言论的辟谣 .......................................................................................................... 14
插图目录
图1：10 年房地产企业数量（家）同比增加5.98%.................................................................................................... 5
图2：10 年房地产从业人员（人）同比增加7.28%............................................................................................... 5
图3：10 年全国房地产开发企业经营收入同比增加24.24% ................................................................................ 6
图4：近五年全国房地产营业利润同比增速在下降 ............................................................................................... 6
图5：营业总收入增长率近年回归低位 ................................................................................................................... 7
图6：房地产净利润增长率自07 年以来总体下降 .............................................................................................. 7
图7：销售毛利率逐年提高.................................................................................................................................... 7
图8：营业周期上升明显.............................................................................................................................. 7
图9：资产负债率逐年递增................................................................................................................................ 7
图10：流动负债率下降 ............................................................................................................................. 7
图11：近代房地产二十多年来发展进程划分 ....................................................................................................... 8
图12：房地产开发投资和销售面积预测 ....................................................................................................... 8
图13：美国房地产经历高波动后周期趋缓 ................................................................................................ 9
图14：2007 年美国金融危机出现新房住宅价格开始下跃 .................................................................................. 9
图15：土地价格持续高增长导致房地产泡沫 .............................................................................................................. 9
图16：土地价格指数从1991 年末开始一路下跌现仍未启稳 ..................................................................................... 9
图17：亚洲金融危机造成十年的不景气 ................................................................................................................... 10
图18：危机的十年后房地产行业才恢复到相对高位 .......................................................................................... 10
图19：亚洲金融危机造成十年的不景气 .......................................................................................................... 11
图20：GDP 增速破8........................................................................................................... 12
图21：PPI、CPI 双双下降 ................................................................................................................................... 12
图22：M2 上升空间仍存 ......................................................................................................................................... 13
图23：出口延续缓慢增长 ................................................................................................................................... 13
图24：货币政策进入降息周期 ....................................................................................................................... 15
图25：开发贷款、购房贷款同比增幅趋缓 ....................................................................................................... 15
图26：新建住房价格同比上涨城市数明显减小 ........................................................................................ 16
图27：新建住房价格同比上涨城市平均涨幅收窄 .......................................................................................... 16
图28：2012 年商品房销售面积同比增速下降 ........................................................................................... 17
图29：商品住宅销售面积同比增速下降更加明显 ....................................................................................... 17
图30：实际完成投资额同比增速回落 ..................................................................................................... 18
图31：土地购臵活动明显放缓 ................................................................................................................. 18
图32：商品房施工面积同比增速回落 ..................................................................................................... 18
图33：商品房竣工面积增速回落 ........................................................................................................... 18
图34：库存上升趋势尚未改变 ............................................................................................................. 19
图35：新开工和销售的比值仍然处于高位 .................................................................................................... 19
图36：改革开发以来城市化在加速 ............................................................................................................... 20
图37：改革开发以来城市化在加速 ................................................................................................................... 21
图38：截止2008 年各省市城市不均衡 ................................................................................................................. 21
图39：城市化高的地区房地产开发投资状况更好 .......................................................................................... 21
图40：城市化较低的中西部地区城市化增长高 ................................................................................ 22
图41：首臵与改善潜在需求人群近年达到峰值 ................................................................................................. 23
图42：人均可支配收入比人均住宅建筑面积更快增长 .......................................................................................... 23
图43：城镇人口占总人口比率达到50% ............................................................................................................ 23
图44：房价收入比已逐年下降 .......................................................................................................................... 23
图45：美国房地产增加值及占比 ..................................................................................................................... 24
图46：中国房地产增加值及占比 ...................................................................................................................... 24
图47：香港房地产增加值及占比 ..................................................................................................................... 24
图48：日本房地产增加值及占比 ................................................................................................................... 24
图49：中国房地产投资中商品住宅占主要地位 ................................................................................................... 25
图50：中国房地产销售面积商品住宅占主要地位 ..................................................................................... 25
图51：北京商品房销售价格与甲级写字楼租金背离 ........................................................................... 26
图52：深圳商品房销售价格与甲级写字楼租金背离 ........................................................................... 26
图53：上海商品房销售价格与甲级写字楼租金背离 .................................................................................. 26
图54：广州商品房销售价格与甲级写字楼租金背离 ............................................................................................. 26
图55：北京、上海、深圳和广州甲级写字楼租金上升 ............................................................................... 27
图56：北京、上海、深圳和广州甲级写字楼空臵率下降 ......................................................................................... 27

xteeq1978

好东西啊！没钱！！

yrlsdxs3

真的很不错啊。

小灰归来

没钱啊，下不了。。。

nanguazhou

小灰归来 发表于 2012-10-22 21:53
没钱啊，下不了。。。

楼主，东西不错哦！

lixiaoming007

想下没钱，郁闷！

zizi

hao ...........