国都证券--2021年房地产行业第5周周报：金融政策效果逐步释放，房贷批复更加审慎【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    行业一周表现与估值本周房地产板块下跌 4.87%，沪深 300下跌 3.91%，上证下跌 3.43%。21年动态市盈率 6.68倍，22年动态市盈率 5.63倍。
            
                    行业判断本周板块跑输指数。本周央行发布的《2020年金融机构贷款投向统计报告》，其中房地产贷款余额增速已连续 29个月回落。2020年末房地产开发贷款余额 11.91万亿元，同比增长 6.1%，增速比上年末低 4个百分点。
            
                    个人住房贷款余额 34.44万亿元，同比增长 14.6%，增速比上年末低 2.1个百分点。我们认为人民银行近年来坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标全面落实房地产长效机制，加强房地产金融管理。一方面，实施好房地产金融审慎管理制度，落实长效机制，因城施策，实施好差别化住房信贷政策，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。同时积极建立健全房地产金融宏观审慎管理制度。另一方面，加强了房地产的金融调控，牵头金融部门加强对各类资金流入房地产的统计监测，引导商业银行房地产贷款合理增长。在 2021年首月，中国多地传来房贷额度紧张、利率上浮的消息，个别银行甚至被曝出已经停贷。目前广深等部分银行贷款确实有所收紧，主要是其此前房贷投放量太大，越过了监管机构所设控制线，必须进行缩减。不过总体而言，对普通购房者的影响主要是放款时间延长，审核更加严格，真正出现停贷的仅仅是个别银行。预计未来热点城市商业银行批贷更加审慎，房贷放款周期将延续拉长趋势，楼市热度高的城市房贷利率会走高。整体来看 2021年在“房住不炒”的政策主基调下，房地产行业发展仍将以“稳”字当头。企业层面，市场下行压力，叠加“三条红线”管控，房企将面临降负债、促增长双重挑战。销售方面，预计会有更多房企陷入“负增长”；投资方面，将受限于资金面状况，拿地保持谨慎；融资方面，政策监管不放松，在降负债任务下，整体融资增速将有所放缓；多元化方面，投资逻辑转变，挖掘“第二增长曲线”。整体来看，当前行业板块估值的平均在 6X 左右，当前处于明显低估状态考虑到目前板块 2021年业绩锁定性强，板块估值较低，股息率仍处于高位，此外政策弹性有望带动估值弹性修复。建议积极关注业绩稳健，有避风港属性的龙头类公司。我们继续看好地产龙头公司在 2021年的估值修复行情，建议积极关注万科 A，招商积余，新大正。
            
                    本周（2020.1.23—2021.1.29）成交22个城市本周成交 524.2万平方米，环比上升 22.9%，同比上升5743.2%。累计成交方面，一线累计完成去年的 14.4%，二线完成去年的11.1%，三线完成去年的 10.6%。
            
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