东北证券--房地产行业：上海杭州再次收紧调控，上交所出台REITs配套规则【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                 市场表现：上周申万房地产板块收于3565.13点，累计下跌4.87%，同期沪深300累计下跌3.91%；横向对比，板块表现位于中游。
            
                 公司动态：大悦城2020年实现归母净利润约-3.5亿元~-4.5亿元；蓝光发展2020年实现销售面积1205万方（同比+10%），销售金额1035亿元（同比+2%）。
            
                 行业新闻：1月29日，上海出台《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款；1月29日，上交所发布基础设施公募REITs“1+2”的规则体系，优化交易机制和流动性；1月27日，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，加码楼市调控。
            
                 土地市场：1月17日-1月23日，全国百城合计成交土地建面930万方，环比-25.1%，同比-67.3%；楼面价2344元/平，环比+4.1%，同比-25.4%；溢价率为5.0%，环比上周收窄4.7%，同比收窄10.0%。
            
                 成交市场：1月22日-1月28日，新房成交面积382万方，环比-2.2%，同比46.6%，年初至今累计成交面积1528万方，同比+22.6%，其中一线城市上周成交面积124万方，环比+19.4%，同比+200.2%。
            
                 推盘去化：1月22日-1月28日，15城商品房推盘面积为489万方，环比+2.8%，同比+81.0%；去化周期为17.8月，相比上周+0.0；批售比（移动平均3月）为1.32，相比上周+0.05，相比去年-0.06。
            
                 重点事件点评：考虑到上海主流商品房都是主体结构落成才可取预售证并不会显著拉长工期且并非新政策，预计上海银保监局出台新政对楼市的实际影响力相对有限；上交所此次发布的三项规则明确业务流程、审查标准和发售流程，标志着交易所推进基础设施公募REITs试点工作取得阶段性进展；杭州楼市新政实现落户年限与限购套数挂钩，对于“热盘交易、明赠暗买、人才住房”等方面加码实则是为规范楼市交易纪律，限制通过高频交易的短期套利行为，减小炒房空间。
            
                 个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、金地集团、保利地产和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。
            
                 风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行
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