平安证券--地产行业周报：物业类年报预期优于开发，京沪深加强租赁监管【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周观点：本周我们梳理房企、物企2020年业绩预告情况，由于疫情影响结算增幅、低毛利率项目占比提升，A+H主流房企2020年预计利润增速普遍低于2019年；而已公布预告物企增速均位于40%以上，整体优于开发板块。其中中南建设、滨江集团预计2020年净利润同比增长44.1%-92.2%、40%-60%，恒大物业、时代邻里预计同比增长180%、140%，表现相对突出。本周京沪深发文加强租赁市场监管，广州、杭州分别召开房产中介管理会议、严格审查购房家庭冻资来源，规范房地产市场秩序。考虑全国成交整体稳定，后续预计仍将延续因城施策、打补丁为主。当前主流房企低估值、低持仓、高股息率，看好主流房企估值持续修复，建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、新城控股等；3）受益竣工回升周期及政策推动的物管标的金科服务、保利物业。
            
                    政策环境监测：1）京沪深加强租赁市场监管；2）广州、杭州规范房地产市场秩序。
            
                    市场运行监测：11）成交环比回落，后续以稳为主。本周（1.31-2.6）新房成交6.3万套、二手房成交2.1万套，环比降3.3%、8%。短期受春节备案延迟影响，成交或明显回落，节后随着供应增加，单周成交有望逐步回升。22）改善型需求占比回升。12月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升1.5pct至79%。33）推盘节奏加快，短期或将收缩。1.25-1.31重点城市新推房源11878套，环比升32.9%；去化率62%，环比降11pct。年底销售冲刺完成，叠加春节假期临近，房企推盘节奏或短暂放缓。44）库存环比下降，中期面临上行压力。16城取证库存10404万平，环比降1.6%。中期维度下，房企加快供货抢收需求趋势明确，库存面临上行压力。55）土地成交、溢价率下降，一线占比提高。上周百城土地供应建面1065.3万平、成交建面1264.4万平，环比降14.2%、降15.2%；成交溢价率11.1%，环比降5.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比13.3%、37%、49.7%，环比分别升2pct、降0.7pct、降1.3pct。短期考虑年初拿地便于年内入市、债券密集发行缓解资金压力，不排除土拍积极性小幅升温可能。
            
                    资本市场监测：11）地产债：本周房企境内发债69.9亿元、海外发债23.5亿美元，较上周减少47.8亿元、4.6亿美元；境内外发行利率处于3%-12%区间，可比发行利率较前次有升有降。22）信托：本周集合信托发行137.4亿元，较上周减少18.2亿元。33）地产股：本周申万地产板块涨0.76%，跑输沪深300（+2.46%）；当前地产板块PE（TTM）8.03倍，估值处于近五年0.49%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为保利地产、华侨城A、金科股份，南向资金净流入前三房企为碧桂园服务、龙湖集团、融创中国。
            
                    风险提示：1）交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。
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