鹏元国际--房地产行业政策点评：“住宅用地集中供应”拟推行，行业马太效应加剧，深度考验房企内功【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    （1）为调控地价过热，抑制房价快速上涨，住建部拟出台“22个主要城市住宅用地集中供应”政策，将集中发布土地出让公告，集中组织土地出让活动住宅用地，原则上全年不超过3次，且城市每年土地供应量必须大于5年内成交量的平均数。
            
                    （2）“住宅用地集中供应”是继“三道红线”、“银行贷款比例集中度”之后的又一次政策调控，目的是为了调控地价过热，为热点城市土地市场降温，长期来看有利于抑制房价过快上涨、稳定预期，促进行业平稳健康发展。
            
                    （3）集中供应住宅用地有望降低土地溢价率，土地市场将有所降温，但伴随着竞争加剧，优质区域土地将维持较高的溢价率。同时，集中供地有利于开发商有计划有节奏的理性拿地，随着地价合理回归，房企盈利空间有望得到改善。
            
                    （4）房企需更注重修炼内功，新政策更加考验前期投研、项目运营能力。行业内马太效应加剧，强者恒强格局不改，高杠杆房企加速出清。高杠杆叠加高周转经营模式受到打击，具备多元化拿地能力的房企可通过差异化拿地的方式获取优质土地资源，具备一定的竞争优势。
            
                    住建部拟出台“22个主要城市住宅用地集中供应”政策，将集中发布土地出让公告，集中组织土地出让活动住宅用地，原则上全年不超过3次，并要求时间间隔和地块数量相对均衡，且城市每年土地供应量必须大于5年内成交量的平均数。青岛、济南、郑州、天津和南京等地已陆续发文将于2021年开始推行集中供应住宅用地模式，全年将分3批次统一发布住宅用地招拍挂公告。22个城市具体包括北京、上海、深圳和广州4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。“住宅用地集中供应”是继“三道红线”、“银行贷款比例集中度”之后的又一次政策调控，目的是为了调控地价过热，为热点城市土地市场降温，长期来看有利于抑制房价过快上涨、稳定预期，促进行业平稳健康发展。
            
                    2020年一线城市中广州市土地溢价率较低，但北京、上海土地溢价率较2019年显著提升，深圳土地溢价率始终维持在一线城市中最高水平，而各城市住宅用地溢价率均明显高于土地溢价率。集中供应住宅用地有望降温土地市场，降低土地溢价率，但伴随着竞争加剧，优质区域土地仍将维持较高的溢价率。
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