东北证券--物业管理行业：青岛鼓励物企开展中介服务，永升世茂盈喜宝龙发布年报【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    物业板块出现调整。 上周东北地产 H 股物业指数收于 7493.30点，累计下跌 11.41%，同期恒生指数累计上涨 0.41%；上周东北地产物业 A股指数收于 1441.73点， 累计下跌 7.24%， 同期沪深 300下跌 1.39%，上周涨幅前三物管公司分别为创毅控股（ +10.79%）、 宝龙商业（ +4.84%）、 绿城服务（ +4.31%）。
            
                    上周中海物业、永升生活服务、宝龙商业、建业新生活、时代邻里、首程控股、雅生活服务获港股通增持，中海物业增持最多。 截至上周，保利物业/中海物业/绿城服务/碧桂园服务/永升生活服务/宝龙商业的港股通持股比例分别为 45.9% / 14.8% / 10.8% / 8.7% / 7.5% / 5.6%。
            
                    中海物业获最多增持（ +0.36%）。
            
                    公司动态： 宝龙商业公布 2020年年度报告； 永升生活服务、 世茂服务、 鑫苑服务、 佳兆业美好、 烨星集团发布盈利预告。
            
                    行业新闻： 3月 3日， 青岛市住建局等八部门联合发文支持物业服务企业开展房地产中介服务。
            
                    周内重要公司公告点评： 宝龙商业年报点评： 业绩增长迅速，盈利能力优化明显。 公司 2020年实现营业收入 19.23亿元，同比增长 18.5%，实现归母净利润 3.05亿元，同比增长 70.8%， 业绩增速较快，成本略增，销售费用减少，降本增效明显；受益于科技赋能和商业项目逐渐成熟，公司 2020年毛利率同比上升 4.5pct 至 30.9%，商业运营和住宅物管毛利率分别同比上升 3.5pct 和 10.2pct，盈利能力优化； 规模增长较快，商场出租率逆境维持提升；出台大额激励，催化业绩增长。
            
                    周内重要行业新闻点评： 鼓励物企开展中介服务，利好增值服务拓展。
            
                    青岛发文鼓励物企开展中介服务， 利好物企开展经纪业务，拓展社区增值服务；受益于口碑积累，优质物企在与中介机构合作中有望占据主导地位； 鼓励网签备案服务，服务拓展想象空间进一步打开。
            
                    投资建议： 考虑年初十部委政策打开行业潜在提价空间、鼓励物业市场化外拓和社区增值服务拓展，我们认为未来龙头物管公司，尤其是品质优秀、口碑较好的优质标的应享受更高的估值溢价。 我们看好品牌优、科技实力强、兼具区域浓度和整体规模的头部物企， 推荐碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业。
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