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【研究报告内容摘要】
地产板块本周回调，下跌 1.84%，于 28个行业中位列第 23：本周大盘下跌 1.39%，其中钢铁、采掘、公用事业等行业涨幅领先。房地产板块上周涨幅较大，本周出现回调，下跌 1.84%，于 28个行业中位列第 23，但从月度表现来看依然大幅跑赢大盘。板块估值方面，本周板块 PE 估值下降至 9.56X，PB 估值下降至 1.15X，PE 及 PB 估值相对全部 A 股折价幅度回升至 59%及 41%，若剔除银行股折价分别为 72%及 56%，板块整体估值仍处底部区域。个股方面，本周板块涨幅前五为美好置业、*ST 新光、*ST 基础等，其中美好置业截至二月底累计回购公司 0.70%股权，此外获董事增持； *ST 基础受益于免税概念。跌幅前五为皇庭国际、奥园美谷、全新好等，其中奥园美谷前期受益于医美概念涨幅较大；皇庭国际副董事长辞职且上周涨幅较大，全新好同样上周领涨板块。本周主要公司中仅泰禾集团、世联行上涨，二者分别上涨 5.15%及 3.46%，华夏幸福、招商积余、世茂集团跌幅较大，分别下跌 8.49%、8.41%及 7.83%。
政府工作报告重申房住不炒、再提推进保障房建设、新型城镇化及都市圈发展；上海政策买房实施 5年限售；南京计划商品住宅地块分 4月、7月、10月三批次上市等：1）国务院总理李克强于第十三届全国人民代表大会上做政府工作报告。其中，关于房地产部分报告重申房住不炒、三稳及解决好大城市住房突出问题，再提推进保障房建设、新型城镇化及都市圈。2）上海市住建委等三部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，其中要求对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满 5年后方可转让；3）南京市土地储备中心 2月 26日发布的一则通知显示，将于 3月 1日召开 2021年全市经营性用地拟上市地块前期工作推进会议。会议将根据最新自然资源部对集中供应住宅用地的要求，将今年商品住宅地块上市的时间安排在 4月、7月和 10月。
春节后第 2周重点 26城成交同环比维持上升，但升幅收窄：成交上，春节后第 2周重点 27城新房成交量同环比维持上升，但同环比升幅均有下降，年初至今累计升 137.8%，同比维持大升有去年同期基数受疫情影响的缘故。本周重点一二三线新房成交同比均维持增长，但升幅全面收窄，其 中 三 线 收 窄 幅 度 较 大 ， 年 初 至 今 累 计 同 比 分 别 为191.6%/129.7%/125.3%，三线累计升幅小幅回落。供给上，春节后第 2周重点 10城新增供给同环比均转负，年初至今累计升 86.2%，升幅有所下降。截至本周末狭义去化周期 9.38个月，去化周期连降两周。本周除一线 外 重 点 二 三 线 新 增 供 给 同 比 均 有 上 升 ， 累 计 同 比 分 别 为106.1%/58.9%/107.5%，升幅均有收窄。截止本周末一二三线去化周期仿宋 5.94/7.86/11.12个月，本周去化周期均有下降。
维持推荐评级：本周五政府工作报告中对房地产行业发展规划延续此前框架，基本符合预期，行业政策基调预计将继续以“平稳”为主，在“因城施策”框架下由地方作为主体针对房价上涨较快问题予以调控，遏制投机炒作，此外在多主体供应、多渠道保障框架下保障房建设预计将持续发力。
从中长期看，新型城镇化及都市圈发展预计将持续推进。此外上海、杭州等地房地产政策再度收紧，南京、宁波等地两集中供地推进，山东全面放开城镇落户限制。二级市场方面，经过上周板块强劲反弹后本周板块出现回调，考虑到 1）地产板块估值处历史底部区域，而疫情后基本面表现出强劲韧性，屡超预期，2）从中长期来看，房住不炒、三条红线等有利于行业平稳发展，龙头公司优势更为明显，毛利率水平有望逐步回升，3）短期来看，随着竣工结算加速龙头公司业绩有望维持较快增长且有较强确定性，4）市场风格呈现切换迹象，我们维持当前时点可积极配置的判断，板块估值修复机会可期。个股上推荐两条主线 1）财务相对稳健、运营能力领先的优质房企，万科及保利，2）二线优质标的世茂集团（合规要求部分公司无法覆盖），此外可关注布局长租公寓的相关公司，包括万科保利世联行（未覆盖）等，物业相关公司永升生活服务（未覆盖）、招商积余（未覆盖）等。
风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期
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雷达卡
发表于 2021-3-11 08:20:01
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千斤顶