开源证券--行业点评报告：投资销售再次超预期，开工较19年有所回落【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    东部市场拉动，叠加后疫情时代改善需求释放，1-2月销售规模同比翻倍国家统计局发布2021年1-2月商品房投资和销售数据，2021年1-2月，商品房销售面积同比增长104.9%，较2019年同期增长23.1%；商品房销售额同比增长133.4%，较2019年同期增长49.6%，疫情导致2020年基数较低，目前市场景气度仍处于高位，量价齐升。从区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额同比增速分别为148%、130%、104%、72%，较2019年同期增速分别为74%、23%、21%、17%。东部区域表现依然最为靓眼，销售面积、销售额分别占全国市场的43.6%、62.1%。另一方面，后疫情时代，城镇化率持续提升（2020年全国常住人口城镇化率超60%，“十四五”时期将提至65%），改善需求持续释放。我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，目前行业温和向好，对基本面形成支撑。维持行业看好评级，我们认为一季度地产将取得超额收益。
            
                    相对2019年年，开工有一定回落，竣工有所修复2021年1-2月，房屋新开工面积同比增长64.3%，较2019年同期下降9.4%；新开工规模较2019年有所回落，主要源于2019年新开工基数较高。彼时全国棚改规模达316万套，此后棚改逐渐退坡，当前老旧小区改造逐渐成为主流。在需求景气度维持高位背景下，房企开工意愿有所回升；但土拍新政对房企拿地、开工节奏有所影响，同时中长期房企受融资新政影响，未来拿地端表现更为理性。1-2月，房屋竣工面积同比增长40.4%，较2019年同期增长8.2%。我们预判高竣工是前两年高开工的线性推演，维持2021-2022年高竣工判断。
            
                    相对2020年年，投资提升明显，拿地端提振明显2021年1-2月，房地产开发投资额同比增长38.3%，较2019年同期增长15.7%；其中住宅开发投资额同比增速达41.9%。投资端表现靓眼，一方面源于行业施工力度回升明显，1-2月施工面积同比增长11.0%，较2019年同期增长14.2%；同时土地端表现坚挺，1-2月购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为33.1%、14.2%，对投资端拉动明显。
            
                    回款可观，房企到位资金表现靓眼2021年1-2月，房地产开发企业到位资金同比增长51.2%，较2019年同期增长24.7%。分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增长分别为14.4%、34.2%、96.3%、63.7%，较2019年同期分别增长4.5%、13.6%、49.4%、43.4%；国内贷款表现较为平稳，定金及预收款、个人按揭贷款增速表现最佳。
            
                    风险提示：行业销售波动；货币政策大幅收紧。
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