中国银河--房地产行业政策专题报告：两会聚焦三大主题，“十四五”定调“稳”发展【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    中央经济工作会议：近5年均强调“平稳健康发展”，其中4年提及“房住不炒”；近8年6次提及“住房租赁”，2020年给与多维度政策描述。2016年以来，在中央统一领导下，地方政府因城施策，房地产调控从供需两端齐发力，房价逐步回归理性。我们预计，“房住不炒”定位未来不变，长效机制政策框架不会松动，“因城施策”，“因企施策”也将进一步延续。租赁住房市场的政策基本遵循相同的框架，但是描述力度逐年加大，2020年，全国共颁布租赁相关政策超过240条，以权益保障、市场监管类政策为主，占比超过7成。我国租赁市场空间广阔深厚，预计2030年，租金GMV（成交金额流量）将达到4.6万亿元，租赁人口达2.7亿，未来，在政策不断支持鼓励下，租赁市场前景将持续向好。
            
                    政府工作报告：2021年延续以“稳”为主的主基调，关注大城市住房问题，强调住房的居住属性，老旧小区改造利好物管行业。今年“房住不炒”第三次出现在政府工作报告中，显示出政策的连贯性和中央对稳定房地产市场的决心。今年对保障性住房和长租公寓着墨较多，预计大城市租赁住房的发展将加速，从数据上看公共租赁住房有较大增长空间。在继20年12月中央经济会议之后，政府工作报告再次提及“解决好大城市住房突出问题”，显示出中央对由大城市房价上涨带来一系列问题的关注。我们认为后续房价上涨过快的城市进行政策“打补丁”的情况将成为常态，有助于市场形成稳定预期。报告中提出“新开工改造城镇老旧小区5.3万个”，较去年增加3成，老旧小区的加速改造扩大了物业管理行业的市场空间，促进住宅开发从“提速”向“提质”转变。
            
                    从“十五”到“十四五”，房地产市场迈向新阶段。“十五”计划对于房地产的定位主要以发展为主，十一五”的政策导向由“发展”微微转向“调控”的思路，“十二五”对于房地产表述转变成了以“稳”为主，“十三五规划”未具体提及房地产的定位，“十四五”强调“平稳健康发展”和“保障民生”。从“十五”到“十四五”，中央对于房地产不断提出新的要求和规划，预计未来地产行业将进入平稳期，将更加考验房企的管理运营能力。
            
                    投资建议：我们看好行业当前的配置价值。政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。当前地产行业估值处于近 10年低位，龙头房企 2021年市盈率 5.5倍， 2019年主流地产公司分红率均值31%，投资性价比凸显。2020年全年行业表现略超预期， 2021年 1-2月房企总体销售情况继续取得亮眼成绩，基本面稳健。长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化，建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、中南建设；物业龙头招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。
            
                    风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。
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