首创证券--房地产行业数据点评：强化供给力度，推升行业韧性长逻辑【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    事件：国家统 计局公布 2021年前两月房地产行业运行数据。
            
                    投资端势能不减，新开工增速弱于季节性。2021年前两月房地产投资同比增长38.3%，相比于2019年同期则增速为15.7%，地产投资端依然维持较强的增长惯性。从支撑要素来看，2020年上半年土地市场成交高峰所产生的费用后置仍将在一季度对投资端形成正向贡献，而考虑到开发商普遍采取加速在手库存去化的现金回流策略，三道红线以及土地供应新政的影响下房企拿地积极性将边际弱化，预计地产传导链条重心将后移至施工端，建安投资对地产投资的贡献度将逐步加大，进而带来竣工端增速改善的势能增强。全年来看，我们依然维持前高后低趋势的判断，施工强度的延续将使得建安投资保持稳定增长，2021年房地产投资增速仍将保持一定的稳定性，预计全年房地产投资增速为5.4%。
            
                    新开工方面，自去年下半年以来新开工增速便显著低于销售增速，前两月累计同比增长64.3%，相比于2019年同期则是下降9.4%，增速弱于季节性，结合前期房企拿地规模的收缩以及金融机构对于开发贷款压降前景不甚明朗，我们认为房企在需应对资金压力的背景下并不足以支撑新开工增速的大幅反弹，预计全年新开工同比增速为-5%。
            
                    信贷放量支撑销售高增长。从销售数据来看，2021年前两月房地产销售面积和销售额同比分别增长104.9%和133.5%，相比于2019年同期分别增长23.1%和49.6%，2021年整体成交结构偏向于高能级城市也导致销售均价同比大幅增长13.9%，房地产销售的景气度依然维持高位，超预期的信贷投放对地产销售构成了一定支撑，前两月居民中长期贷款新增13561亿元，同比多增5700亿元，累计占比新增人民币贷款比重为27.5%，较去年同期增长9个百分点。同时从房企资金来源的角度来看，个人按揭贷款同比增长63.7%，而国内贷款方面增速仅为14.4%，进一步印证了行业多重政策限制下开发贷发放的趋势性放缓，房企倾向于增加预售资金回流以减轻资金压力。
            
                    对于未来销售的判断，近期核心城市高频次的政策调控对市场情绪造成了一定扰动，同时考虑到加强个人信贷监管、严查经营贷、信用贷流入楼市等针对性较强的打压手段，前期成交热点城市势必承压，需求释放节奏预计将趋于理性，市场去化效率及房价上涨空间均将步入盘整的阶段。全年来看，2021年销售下行压力加大，但总体规模仍将保持稳定。我们预测2021年全国房地产销售面积和销售额分别同比下降2.3%和上涨1.1%，不同区域间城市分化情况将更为显著。
            
                    强供给+补库存，土地市场或迎复苏拐点
            
                    土地方面，2021年前两月土地购置面积及土地成交价款分别同比增长33.1%和14.3%，相比于2019年同期则分别下降6%和27.1%，土地端数据走弱主要归结于去年8月三道红线对房企加杠杆的限制，行业整体补库存节奏显著放缓。往后来看，两会政府工作报告中明确提出“增加土地供应”，2021年供应量不得低于五年（2016-2020年）平均完成交易量，同时结合土地供应两集中制度在各试点城市的推行，我们判断土地溢价率将回归合理，并且在一定程度上确保了市场对于未来房价地价平稳的预期，因此房企土拍积极性或在一定程度上迎来复苏拐点。综合来看，政府供给力度的保障叠加房企补库存需求犹存，2021年土地市场有望逐步升温。
            
                    投资建议：从中长期的视角，房地产市场的持续韧性有助于催化中长期行业悲观预期的逐步修复。从估值层面，当前房地产板块估值已隐含了行业空间变小及盈利水平下降的预期，估值水平处于历史低位。在政策层面，房企三道红线及金融机构房地产贷款集中度管理限制了行业融资规模的提升，但地产企业从规模扩张转向提质增效，同时考虑到土地市场竞争格局的优化，品牌房企潜在利润率存在边际改善的预期。我们相信行业基本面及估值的持续背离将得以改善，看好在全年政策和基本面企稳的大背景下地产行业的估值修复行情。建议投资者关注龙头地产公司万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、华润置地、融创中国以及二线弹性品种新城控股、金地集团、旭辉控股集团、阳光城、金科股份、中南建设。
            
                    风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧，房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。
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