中泰证券--房地产行业周观点：一二线城市土地持续“断供”，集中供地放量在即【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    一二线城市宅地持续“断供”，“两集中”政策待发力： 3月 1日至 3月 7日， 百城土地宅地供应规划建筑面积 316万㎡， 2021年累计供应规划建 面 6544万㎡，累计同比下降 17.3%，供求比 0.75。其中，一线、二线 城市无土地供应。两集中政策后， 三月底预计将迎来首批城市集中供地 计划。我们认为， 相比以往土地逐块成交，集中放量供应在土地交易期内大 幅增加供应，在入地出让保证金制度下，对于部分热点城市热点地块的土地 竞拍起到了分流的效果，开发商更加注重以合理的价格获得合理的土地资 源，土地市场回归理性， 地价增速有望放缓。
            
                    销售强复苏， 行业景气度持续上行： 1—2月份，商品房销售面积 17363万平方米，同比增长 1.05倍；比 2019年 1—2月份增长 23.1%，两年平 均增长 11.0%。其中，住宅销售面积增长 1.08倍，办公楼销售面积增长 56.4%，商业营业用房销售面积增长 66.4%。商品房销售额 19151亿元， 增长 1.33倍；比 2019年 1—2月份增长 49.6%，两年平均增长 22.3%。 其中，住宅销售额增长 1.44倍。 销售景气度大幅增长，行业增速进一步 提高。 当前环境下， 我们持续看好头部房企在今年以来的销售强复苏的背景下， 叠加利润率改善的预期，共同驱动行业估值修复的投资机会。 推荐 A 股 头部房企万科 A、新城控股、保利地产、中南建设， 低估值叠加经营边 际改善的华侨城，以及及 H 股低估值修复机会，如融创中国。
            
                    销售回顾（ 2.27-3.5）： 重点监测 33城累计成交面积 539.5万㎡，环比上 周下降 1.3%； 2021年累计成交 5251.7万㎡，累计同比增长 121.8%。 其中，一线城市成交 90.8万㎡，环比上周下降 10.1%， 2021年累计成 交 971.2万㎡，累计同比增长 179.1%；二线城市成交 241.6万㎡，环比 上周上升 12.5%， 2021年累计成交 2159.4万㎡，累计同比增长 91.7%； 三线城市成交 207.2万㎡，环比上周下降 10.3%， 2021年累计成交 2121.1万㎡，累计同比增长 137.5%。 土地供应（ 2.22-2.28）： 百城土地宅地供应规划建筑面积 316万㎡， 2021年累计供应规划建面 6544万㎡，累计同比下降 17.3%，供求比 0.75。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价 3470元/㎡，近四周 平均挂牌均价 4935元/㎡，环比下滑 0.8%，同比增长 22.6%。 土地成交（ 2.22-2.28）： 百城土地住宅用地成交规划建筑面积 673万方， 2021年累计成交 8726万㎡，累计同比上升 8.8%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为 4498元 /㎡，环比下降 33.2%，同比下降 42.5%，整体溢价率为 6.5%， 2021年 平均楼面价 6098元/㎡，同比增长 3.6%，溢价率 14.9%，较去年同期溢 价率增长 2.9个百分点。 风险提示事件： 融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。
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