平安证券--地产行业周报：主流房企业绩增速放缓，2021目标销售维持双位增长【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周观点：本周梳理13家上市房企业绩情况，整体营收、归母净利润增速均值为25.1%、0.1%，同比降13.3个、31.8个百分点；毛利率均值26.6%，同比降4.7个百分点。考虑近年销售增速有所放缓，预计后续营收增速或仍面临压力。盈利能力一方面可通过多元化手段对冲，另一方面考虑近年地价房价比有所回落，结算毛利率或逐步筑底。13家房企三条红线降档成效显著，其中绿档房企6家、黄档房企7家；整体净负债率、剔除预收款的资产负债率、现金短债比均值分别为62.2%、71.4%、1.89倍，仅剔除预收款的资产负债率超标。
            
                    本周银保监、住建部、央行联合发文防止经营贷违规流入房地产，购房资金审查或延续收紧趋势。当前地产板块估值、股息率仍具吸引力，大盘震荡背景下配置价值依旧凸显。建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团；3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等。
            
                    政策环境监测：1）成都：出台楼市新政，16条措施加码调控；2）银保监等三部门：防止经营贷违规流入房地产。
            
                    市场运行监测：1）新房成交环比增加，后续延续较高水平。本周（3.21-3.27）新房成交6.7万套，创年内新高，环比增8%，二手房成交2.1万套，环比降4%。低基数下3月新房日均成交同比增89%。考虑三四月传统销售旺季推盘放量，单周成交有望延续较高水平。2）改善型需求占比上升。2月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升3.6pct至83.2%。3）推盘节奏放缓，后续或逐步放量。
            
                    .15-3.21重点城市新推房源7146套，环比升61%；去化率59%，环比降8pct。三四月传统销售旺季下，房企预计逐步加快推盘节奏。4）库存环比上升，中期面临上行压力。16城取证库存9926万平，环比升1.1%，较2019年末、2020年末分别增11.1%、减7.3%。取证推盘加快下，库存面临上行压力。5）土地成交回落、溢价率回升，二三线占比提高。上周百城土地供应建面1037.6万平、成交建面566.4万平，环比降29%、降61.7%；成交溢价率10.5%，环比升2.6pct。其中一、二、三线成交建面分别占比0%、53.6%、46.4%，环比分别降3.6pct、升1.9pct、升11.6pct。考虑集中供地政策出台，后续多地土地成交或呈周期性波动。集中供地预计减少多房企争夺热点地块概率，利于缓解地市热度、平缓土地溢价率。
            
                    资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债137.4亿元、海外发债2亿美元，环比增加31.4亿元、减少1.4亿美元；本周境内外发行利率处于3.48%-11%区间，可比发行利率较前次有升有降。2）信托：本周集合信托发行193.9亿元，环比增加62.3亿元。3）地产股：
            
                    本周申万地产板块跌1.14%，跑输沪深300（+0.62%）；当前地产板块PE（TTM）8.5倍，估值处于近五年5.58%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为华侨城A、万科A、华夏幸福，南向资金净流入前三房企为中国海外发展、融创中国、碧桂园服务。
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