东北证券--房地产行业动态报告：哈尔滨实施物企信用评价管理，多家公司发布年报【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    物业板块维持热度。 上周东北地产H股物业指数收于9320.58点，累计涨幅9.23%； 同期恒生指数累计下跌 2.26%，恒生综指累计下跌 2.77%；上周东北地产物业 A 股指数收于 1449.96点，累计上涨 5.02%，同期沪深 300上涨 0.62%，上证综指 上涨 0.40%。 上周涨幅前三物管公司分别为中海物业（ + 20.52%）、 雅生活服务 （ +18.73%）、碧桂园服务（ +13.05%） 。 上周保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、华润万象生活、世茂服 务、融创服务、新城悦服务、合景悠活等公司获港股通增持， 金科服务增持最多。 截至上周，保利物业/中海物业/绿城服务/碧桂园服务/永升生活服务/宝龙商业/金 科服务的港股通持股比例为 42.86%/14.16%/9.82%/8.86%/8.06%/5.51%/2.51%。 其 中， 上周金科服务获最多增持（ +1.75%）。 公司动态： 碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、招商积余、保利物业、绿城 服务等多家公司发布 2020年度报告。 行业新闻： 3月 22日，哈尔滨市住建局制定物业服务企业信用评价管理办法， 对 违法违约的物企列入失信黑名单，两年内不得参与招投标。 周内重要公司公告点评： 碧桂园服务：多元赛道发力收入结构改善，社区增值服 务成第二大利润来源。
            
                    2020年归母净利润 26.86亿元，同比增长 60.8%，预期 2025年营收达到千亿，增速处第一梯队； 除“三供一业”外在管面积 3.77亿方， 行业 领先； 三供一业、城市服务多元赛道齐发力，结构趋于稳健；社区增值服务成为 第二大利润来源，已构建六大服务条线； 金科服务：五年十倍高业绩承诺，优选 外拓保证项目质效。 公司业绩指引预期未来五年内营业收入增长10倍，对应2020- 2025年 CAGR58.5%，增速于行业领先； 调整拓展策略，退盘和选择性拓展下合 约面积增速下降， 保证项目品质、口碑优异，维持高质量增长。 永升生活服务： 四轮驱动规模再上台阶，多元业务渗透服务浓度提升。
            
                    四轮驱动拓展，外拓覆盖 多元业态，维持强外拓能力；收购青岛银盛泰和江苏香江， 增强区域布局和公建 物管能力； 非业主增值服务占比 18.3%，相比同业较低，关联交易额对总收入占 比降低至 17.7%； 社区增值服务坪效提升至 0.79元/平米/月，服务浓度显著增加。 投资建议： 考虑到年初十部委政策打开行业潜在提价空间、鼓励市场化外拓和社 区增值服务拓展， 我们看好品牌优、科技实力强、兼具区域浓度和整体规模的头 部物企， 推荐碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保 利物业
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