东北证券--商办物业管理行业系列深度报告一：空间深度广度并存，赛道优质多维成长【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    核心观点： 我们认为， 国内商办物业管理市场中管理规模扩张和管理能力深化都存在较大空间，且行业竞争格局分散待整合，是存在机遇的蓝海市场。商办物管业务的盈利能力强、具备成长性，收缴和提价难度低，业务延伸范围广，拥有专业化壁垒，易于外拓，科技赋能场景多元且服务品质溢价能力强，是一条优质赛道。 从标的选择来看，短期关联方开业量大、品牌和管理成熟、布局高能级城市、深耕区域的公司有望脱颖而出，建议关注华润万象生活、宝龙商业、星盛商业、合景悠活、卓越商企服务。
            
                    空间深度与广度并存，格局分散待整合。 物业管理行业规模持续提升，仍处于成长阶段，向头部企业集中，商办物业份额提升、 布局扩张，开工竣工量平稳， 商办物管行业规模提升空间大； 线下消费与办公服务的高需求与内资商办房企低回报水平不匹配，管理能力存在提升空间；商办物管行业集中度低，格局分散，亟待整合。
            
                    商办物业管理具备强赛道优势。 1）物业费单价、毛利率水平高，盈利能力强； 面对单一法人业主，物业费收缴率高，提价难度低； 收入浮动性强，提价空间大，具备成长性，消费水平提升可以对冲刚性人力成本； 2）服务内容纵向上覆盖开发运营全流程，横向上面对业主、租户、消费者多个对象，延伸范围广；服务专业化程度高，要求严格，高门槛下拥有竞争壁垒； 3） 项目成长可以解决并购困局，外拓选择面大； 4） 存在科技降本和增利机会，科技赋能场景多元； 5）收费与服务主体高度统一，服务品质溢价能力强。
            
                    对标仲量联行，存在向全周期地产服务发展的机会。 参考仲量联行，国内商办类物企可参考的发展路径为 1）通过收并购提升区域竞争力，进入专业领域； 2）以物业管理为基础， 利用物管业务积累的资源延伸发展高度轻资产化业务，弥补收并购扩张中的业绩空缺，优化盈利能力，滚动发展。
            
                    策略： 短期关联方开业量决定管理规模； 强品牌效应、 高专业壁垒，品牌和管理成熟的企业受益；消费支付能力影响收入，利好高能级城市物企； 项目密度和资源厚度重要性凸显， 区域深耕企业有望突围；
            
                    推荐华润万象生活、宝龙商业、星盛商业、合景悠活、卓越商企服务。
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