国金证券--房地产行业研究行业周报：3月销售延续高增长；物业服务板块业绩亮眼【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    房地产： ①百强房企 Q1销售数据亮眼， 3月销售额维持高增长： 根据克而 瑞数据， 1-3月 Top100房企实现全口径销售额 31,459亿元，较 2019年同 期增长 49.0%。 3月单月， Top100房企实现全口径销售额 12,926亿元， 较 2月环比增长 49%， 较 2019年同期增长 39.4%。 3月市场延续 2月交易热 度， 我们判断后续市场热度仍将维持，原因是货币政策的累计效应仍将支撑 房地产市场量价。 ②土地集中供应情况： 继长春之后，广州、无锡、天津、 北京陆续挂出首批集中出让地块的正式出让公告。首批供地的 5个城市中， 北京，广州，天津供地力度强， 占 2020年住宅供地面积比重分别为 56%， 55%， 45%，整体住宅供应充足， 结构上郊区供地更多。 我们预计集中供地 下地价将有所分化，核心区土地资源有限，优质地块竞拍热度仍将延续，但 郊区供地将明显增加，地价更加可控。
            
                    重点城市中，由于 3月 5城推出集中 供地挂牌，土地供应量较 2月环比增加， 考虑到 4月将有更多重点城市推出 首批集中供地，预计接下来土地供应将会维持高位。 非房： ①多家物业公司业绩亮眼，营收及净利整体呈现高增长：碧桂园服务 营收 157亿元/+63%，毛利率 34.0%/+2.3pcts，归母净利 26.9亿元 /+60.8%；恒大物业营收 105亿元/+43%，毛利率 38.1%/+14.2pcts，归母 净利 26.5亿元/+185%；华润万象生活营收 68亿元/+15.5%， 毛利率 27%/+11pcts， 核心净利润 8.2亿元/+148%；融创服务营收 47亿元 /+66%，毛利率 27.6%/+2.1pcts，归母净利 6.0亿元/+122.6%；雅生活服务 营收 100亿元/+97%， 毛利率 29.7%/-7.1pcts，归母净利 17.5亿元 /+42.5%；金科服务营收 34亿元/+44%，毛利率 29.7%/+2.4pcts，归母净利 6.2亿 元 /+68.5% ； 永 生 生 活 服 务 营 收 31亿 元 /+66% ， 毛 利 率 31.4%/+1.8pcts，归母净利 3.9亿元/74.4%；保利物业 80亿元/+35%，毛利 率 18.7%/-1.6pcts，归母净利 6.7亿元/+37.3%；招商积余 86亿元/+42%， 毛利率 12.9%/-5.2pcts，归母净利 4.4亿元/52.0%；中海物业 67亿元 /+22%，毛利率 18.3%/-1.7pcts，归母净利 7.0亿元/+30.2%；新城悦服务 29亿元/+42%，毛利率 30.7%/+1.1pcts，归母净利 4.5亿元/+60.4%。 ②我 们认为 2020年物业服务公司在增长、外拓、业态丰富性中以及增值业务中 表现不俗，最终体现为业绩增长迅速。 但行业火爆的同时，仍需看到同质化 竞争带来未来增长瓶颈的问题： 物管板块存在提价难，盈利空间有限；大部 分增值业务于母公司关联交易占比较大， 与同赛道外部竞争者相差较远。
            
                    投资建议 当前行业结算利润率下行已充分体现在股价中，同时热点城市调控对开发商 的量价模型影响有限。预计 2021年往后销售利润率将企稳回升，基本面改 善。房地产贷款集中度管理政策以及三条红线规则等，本质上是对行业的供 给侧改革，整体有利于头部资债指标优秀的房企。头部房企地位稳固，仍可 兼顾规模，具备溢价性。目前房地产股票估值处于历史低位，基本面处于恢 复阶段，我们认为 2021年是板块长期估值提升的起点。房地产重点推荐万 科 A、保利地产；非房重点推荐复星旅游文化、华润万象生活、中天精装。
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