-房地产行业周报：房企海外信评变动情况几何【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    2020年来，房企海外信用评级变化情况如何？评级变动房企存在哪些共性？销售韧性较强、投资物业收入稳定、拿地强度下降、规模较大动等因素驱动17家房企海外信评获上调。1）销售韧性：宝龙、中南、世茂等评级上调原因中均包含销售的强劲增长，上述房企在长三角等优质区域的大规模布局是支撑其销售韧性的重要原因。2）租金收入：已较为成熟的商业物业带来的租金收入能够为宝龙、新城、龙湖等公司提供稳定的现金流，商住协同的模式亦能够使其在增加投资物业时保持财务的稳健性。3）拿地强度下降：金科、阳光城等公司在过去数年快速扩张、取得一定规模后，经营渐趋稳健，拿地强度有所下降，带动杠杆水平快速优化、偿债能力显著提升，信用评级获得上调。4）规模较大：规模通常能够为房企带来更顺畅的融资渠道，对评级上调存在积极作用，2020年来获上调的17家房企中，11家2020年销售金额超2000亿元。
            
                    产品与市场需求错配、拿地强度提升、盈利能力下降动等因素带动8家房企海外信评下调。1））产品与需求错配：：泰禾等2016-2017年拿地较为激进，在严格的限价政策中其产品与市场需求存在一定错配，影响了销售回款、利润表现及偿债能力。2）拿地强度提升：奥园等拥有充足土储的背景下仍然加大了拿地强度，导致偿债能力指标未能如期优化。3）盈利能力下降：融信等2016-2017年获取的低毛利项目集中结算，导致2020年结算毛利率下滑13.2pct至11.0%。
            
                    规模方面，评级下调的8家房企2020年销售规模均不超过1500亿元。
            
                    在趋紧的融资环境下，房企海外信评呈现进一步分化。从房企海外信用评级的变化中可以看出，获上调房企多为规模较大、原本评级表现较好的房企，上述房企因相对稳健的经营策略而具备更强的偿债能力，在融资环境偏紧的环境下亦能够较为从容。相对地，评级下调的房企则多为规模相对较小、原本评级表现相对较弱的房企，过去在经营过程中出现的部分问题随着融资端调控收紧、时间的推移而逐渐暴露。在当前趋紧的融资环境下，经营稳健性、土地资源质量、财务管理审慎性等因素使房企在海外信评方面的表现进一步分化。
            
                    数据要点：截至4月16日，本周42个主要城市新房成交面积环比上升11%，2021年累计成交面积同比上升95%。
            
                    截至4月16日，本周13个主要城市可售面积（库存）环比下降1%；平均去化周期11.3个月，平均环比上升1%。
            
                    截至4月16日，本周15个主要城市二手房交易建面环比上升33%，2021年累计交易面积同比上升74%。
            
                    投资建议:统计局发布的一季度房地产数据和本周的销售数据均反映出行业基本面仍保持稳健。周内，热点城市调控持续，杭州收紧人才购房政策、宁波扩大限购区域等，行业政策仍保持定力。在行业基本面良好、行业调控趋严的环境下
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