开源证券--房地产行业点评报告：投资销售景气度持续高位，开竣工表现一般【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    东部市场拉动，叠加后疫情时代改善需求释放，需求景气度持续高位国家统计局发布2021年1-3月商品房投资和销售数据，2021年1-3月，商品房销售面积同比增长63.8%，较2019年同期增长20.7%；商品房销售额同比增长88.5%，较2019年同期增长41.9%。从单月数据看，商品房销售面积、销售金额同比分别增长38.1%、58.1%，较2019年同期分别增长18.5%、35.1%。疫情导致2020年基数较低，目前市场景气度仍处于高位，量价齐升。从区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额同比累计增速分别为102%、93%、57%、51%，较2019年同期增速分别为60%、23%、22%、8%。东部区域表现依然最为靓眼，销售面积、销售额分别占全国市场的42.6%、59.4%。另一方面，后疫情时代，城镇化率持续提升（2020年全国常住人口城镇化率超60%，“十四五”时期将提至65%），改善需求持续释放。我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，目前行业温和向好，对基本面形成支撑。维持行业看好评级，我们认为二季度地产将取得超额收益。
            
                    相对2019年，开工有所回落，单月竣工不及预期2021年1-3月，房屋新开工面积同比增长28.2%，较2019年同期下降6.6%；单月同比增长7.2%，较2019年同期下降4.0%；新开工规模较2019年有所回落，主要源于2019年新开工基数较高。彼时全国棚改规模达316万套，此后棚改逐渐退坡，当前老旧小区改造逐渐成为主流。在需求景气度维持高位背景下，房企开工意愿有所回升；但土拍新政对房企拿地、开工节奏有所影响，同时中长期房企受融资新政影响，未来拿地端表现更为理性。1-3月，房屋竣工面积同比增长22.9%，较2019年同期增长3.5%；单月同比下降5.5%，较2019年同期下降6.3%。
            
                    我们预判高竣工是前两年高开工的线性推演，维持2021-2022年高竣工判断。
            
                    投资提升受益于施工端表现可观2021年1-3月，房地产开发投资额同比增长25.6%，较2019年同期增长15.9%；单月同比增长14.7%，较2019年同期增长16.0%。投资端表现靓眼，一方面源于行业施工力度回升明显，1-3月施工面积同比增长11.2%，较2019年同期增长14.1%；3月土地端表现一般，1-3月购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为16.9%、-17.2%，单月同比分别下降3.2%、下降43.1%。
            
                    回款可观，房企到位资金表现靓眼2021年1-3月，房地产开发企业到位资金同比增长41.4%，较2019年同期增长21.9%。分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增长分别为7.5%、21.0%、86.1%、50.0%，较2019年同期分别增长1.2%、10.3%、44.3%、38.9%。从单月数据看，房地产开发企业到位资金同比增长26.6%，较2019年同期增长17.0%，定金及预收款、个人按揭贷款增速表现最佳。
            
                    风险提示：行业销售波动；货币政策大幅收紧。
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