东北证券--房地产行业周报：销售热度维持较高位，发改委放开落户限制【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                     市场表现：上周申万房地产板块收于 3825.49点，累计上涨 1.31%，同期上证综指累计下跌 0.70%，深证成指累计下跌 0.67%，沪深 300累计下跌 1.37%；横向对比，板块表现位于上游。
            
                    公司动态：阳光城 2020年营收 821.71亿元（同比+34.60%），归母净利润52.20亿元（同比+29.85%）。
            
                    行业新闻：发改委发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知，指出有序放开放宽城市落户限制，城区常住人口 300万以下城市落实全面取消落户限制政策。
            
                    土地市场：4月 5日-4月 11日，全国百城合计成交土地建面 747万方，环比-28.7%，同比-77.2%；楼面价 2329元/平，环比-1.8%，同比-33.3%；
            
                    溢价率为 37.3%，环比上周走阔 15.2%，同比走阔 25.4%。
            
                    成交市场：4月 9日-4月 15日，新房成交面积 416万方，环比+21.3%，同比+50.4%，年初至今累计成交面积 5372万方，同比+45.8%，其中一线城市上周成交面积 80万方，环比+30.6%，同比+71.6%。
            
                    推盘去化：4月 9日-4月 15日，15城商品房推盘面积为 250万方，环比+53.4%，同比-0.4%；去化周期为 16.5月，相比上周-0.0；批售比（移动平均 3月）为 0.79，相比上周-0.07，相比去年-0.29。
            
                    重点事件点评：低基数下 2021Q1投资高增合乎预期，剔除疫情低基数影响下一季度整体投资额增速较年初仍在走阔，施工投资额或将持续改善，土地投资增长仍存势能；低基数下开工竣工高增，剔除疫情影响开工走弱竣工修复，受 2020年 7~11月单月土地购置面积增速持续为负且降幅不断走阔叠加今年出台的 22城土地“两集中”新政使得土地供给滞后导致房企可开工储备下降的影响，2021年一季度新开工增长动力稍显不足，同时竣工修复符合预期；土地市场持续降温，随着“两集中”新政使得一线、热点二线及部分三线城市供地延后，预计随着 4月首批土地集中出让的进行，整体土地供给量将迎来修复；剔除疫情影响销售热度较高，边际走弱趋势已现，2021年 Q1销售热度不减，整体销售面积及金额较 2019年同期仍有 20.7%、41.9%的高增长，值得一提的是，供地“两集中”下的首批宅地集中入市将在 4月下旬开启，预计此批宅地将于四季度集中入市，考虑到“金九银十”的传统销售旺季及年尾冲击销售目标的催化，料今年四季度的销售市场热度将保持较高水平；剔除疫情影响到位资金增速边际收窄，其中“内生回血”的定金及预收款、个人按揭款两年复合增速分别为 20.1%、17.9%，仍是带动整体增速上行的重要动力。
            
                    个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科 A、金地集团、保利地产和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：新城控股、阳光城、中南建设、金科股份、滨江集团和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、金科服务和华润万象生活
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