东北证券--地产行业周报：Q1地产板块继续低配，LPR十二连平，北京整治楼市纪律【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                     市场表现：上周申万房地产板块收于 3751.44点，累计下跌 1.94%，同期上证综指累计上涨 1.39%，深证成指累计上涨 4.60%，沪深 300累计下跌 3.41%；横向对比，板块表现位于下游。
            
                    公司动态：保利地产：2020年营业收入 2,430.95亿元（同比+3.04%），归母净利润 289.48亿元（同比+3.54%）。
            
                    行业新闻：北京市住建委发布《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》，通知表明：重点针对近期群众反映强烈的机构炒作学区房、经营贷违规进入楼市、群租房治理等问题，依法从严惩处。
            
                    土地市场：4月 12日-4月 18日，全国百城合计成交土地建面 1477万方，环比+97.6%，同比-31.9%；楼面价 2389元/平，环比+2.6%，同比-17.8%；
            
                    溢价率为 19.6%，环比上周收窄 17.7%，同比收窄 0.3%。
            
                    成交市场：4月 16日-4月 22日，新房成交面积 43万方，环比-89.7%，同比-86.0%，年初至今累计成交面积 5797万方，同比+45.7%，其中一线城市上周成交面积 10万方，环比-88.0%，同比-82.4%。
            
                    推盘去化：4月 16日-4月 22日，15城商品房推盘面积为 388万方，环比+70.8%，同比-3.6%；去化周期为 17.1月，相比上周+0.1；批售比（移动平均 3月）为 3.08，相比上周+0.02，相比去年+2.05。
            
                    重点事件点评：公募基金公布 2021年 Q1持仓情况，行业配置方面，房地产行业持仓市值为 234.08亿元，占基金净值比为 0.22%，较 2020年四季度下降 26bp，占股票投资市值比为 0.82%，较 2020年四季度下降 95bp，以相对行业配置比例来看，低配-1.93%，在国家统计局新标准分类的 18个行业中排名第 12位。从历史相对标准配置来看，自 2018Q3起基金对于房地产业的配置比例有所提升，至 2018年末达到峰值，超配 0.72%，此后除 2019Q4有所上升外（超配 0.14%），2018Q4至今相对标准行业配置比例总体呈下行趋势，2020Q1~2021Q1分别低配 0.11%、0.74%、0.85%、0.99%、1.93%，延续了去年以来的下降趋势，同时降幅环比扩大 0.94pct。
            
                    地产个股方面，一季度万科 A 继续在持有基金数、持股市值上保持第一，持有基金数为 296只，持股总市值为 144.00亿元。持股基金数量前十名单（除中国海外发展外）与 2020Q4保持一致，均为行业龙头公司，头部聚集效应明显；一季度中国海外发展在公募基金加仓量上排名第一，共加仓 3291.9万股，领先第二名永升生活服务 1750.3万股，由于公募基金对于地产板块的持仓比例持续下降，仅有少量公司获得增持，中国海外发展、永升生活服务加仓量明显，此外商业+开发双轮驱动龙头房企新城发展，多元龙头房企融创中国也获机构增持。一季度持股占流通股比重排名第一的是新正大，占 10.31%，对比 2020年 Q4，保利地产替代招中南建设列前三甲，最新一期前三甲分别为新正大、万科 A、保利地产。
            
                    个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科 A、金地集团、保利地产和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：新城控股、阳光城、中南建设、金科股份、滨江集团和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、金科服务和华润万象生活。
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