平安证券--地产业政策洞察系列之一：首批集中供地开幕，土拍市场有何特征【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    试点城市宅地供应同比增 5.6%，首批供应超三成。 2020年试点 22城平 均土地溢价率为 13.1%， 住宅用地成交总价 2.7万亿，占全国 300城成交 的 51%。 各城市 3次供地时间主要集中在 4月、 7月和 10月前后， 已公 布计划的 21城 2021年合计住宅供应面积 1.65亿平，较 2020年宅地实 际成交增长 5.6%；其中 18城首批供应面积达 4369万平，占全年计划的 32%。全国 20强房企 2018-2020年 22城合计拿地建面 4.2亿平，占其全 国拿地的 33.7%，占 22城土地成交的 25.8%，万科拿地绝对规模居首。
            
                    首批土拍城市及区域热度分化、央国企及龙头占优。 截止 5月 11日， 长 春等 7城首批供地完成， 合计成交额达 4599亿。各地土拍呈现以下特征： 1）除重庆外，“限地价+竞配建”为多地标配，稳地价意图明显，多地保 证金约 20%。 2）城市及区域热度分化， 京杭锡热度较高，广州市区热度 高于外围，长春土拍相对平淡。 3）央国企、龙头及区域深耕房企拿地积 极，土地资源向头部集中。广州、沈阳、重庆（主城区）、无锡拿地前五 房企占全部成交比例超过 50%，北京等高总价城市合作拿地比例更高。 4） 热点地块隐含毛利率仍低， 测算代表性项目平均毛利率约 16%。
            
                    多因素致首批土拍热度较高，二、三批次或有所降温： 由于集中供地政策， 22城 2021Q1整体供地宗数较 2019年下降 15.8%， 50强房企 3月全国 拿地建面较 2019年降 35%，短期房企存在补货动力；前 4月销售端较高 增速亦为房企拿地提供资金支持；同时首批拿地若周转较快年内或能入 市， 为全年贡献销售业绩，以上因素导致首批多数城市土拍仍呈现较高热 度。往后看，我们判断第二、三批次集中供地或有所降温，首先随着融资 端收紧逐步显现，政策加码下楼市降温，资金端影响或逐步传递到投资端； 其次第二、三批次地块大概率无法实现年内销售；同时考虑首批供地部分 城市土拍热度较高，不排除后续各地持续完善土拍政策为地市降温。
            
                    投资建议： 尽管各地方政府通过限地价、摇号等方式稳地价，但在房企年 初补货等因素作用下， 首批多个城市土拍仍维持较高热度，测算代表性项 目盈利能力仍处较低水平，短期或仍将对板块估值形成一定压制。值得注 意的是，央企、国企及龙头房企资金及多项目研判优势逐步凸显，成为各 地土拍市场的最大赢家，有望推动未来行业集中度提升。随着融资端收紧 政策显现，加上各地土拍政策持续完善，预计后续试点城市、推地批次土 拍热度将有所降温，带来项目盈利端逐步企稳。 板块投资来看，目前开发 龙头估值处于历史低位，股息率亦具有吸引力，中长期行业集中度提升趋 势明显，优质房企依旧具备配置价值。
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