开源证券--房地产行业2021年中期投资策略：审视房企的长期路径，静待毛利拐点到来【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    1、土拍“两集中”政策：供地量、供地节奏以及地价上会更加谨慎，供地过程将更平稳透明，中长期看土地溢价率有望下降中短期看，由于制度落实初期房企资金较为充裕，市场并未如期降温，对土拍热度的抑制作用还需要观察。
            
                    2、如何理解当下的地产政策：稳，既是目标，更是底线。
            
                    政策目标：去杠杆，稳预期，降波动。居民端和企业端的加杠杆行为都被严格管控。对行业来说，未来行业格局更加稳定：强管控后，行业格局更加稳定，弯道超车难度加大。
            
                    3、未来，房地产行业怎么看：我们认为在“两集中”和强管控下，未来行业单纯依靠土地增值获取利润已经穷途末路。未来房企需要更多地想管理和运营要红利，从业务亮点看，轻资产输出、多元化拿地、持续性收入是潜在房企业绩增长点。
            
                    投资建议：短期看“两集中”并没有对土地市场产生降温作用，但我们不悲观，建议保持耐心，静待土拍市场降温带来的毛利率拐点。欣喜的是，已经有很多房企开始重新审视发展的长期路径，做难且正确的事。建议重点关注两类标的：（
            
                    （1）具备能够多元化拿地和获取持续性收入的标的；（
            
                    （2）多元化业务未来具备价值重估潜力的标的。重点推荐金地集团、旭辉控股集团、新城控股、中南建设、保利地产。
            
                    风险提示：宏观经济不景气，居民购房意愿下降；土地价格和融资成本上升，行业毛利空间持续压缩；行业规模下滑风险；企业运营风险。
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