东北证券--东北地产周报：统计局公布七普数据，央行首提住房租赁金融支持【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    市场表现：上周申万房地产板块收于3731.14点，累计上涨1.13%，同期上证综指累计上涨1.13%，深证成指累计上涨1.97%，沪深300累计上涨2.29%；横向对比，板块表现位于上游。
            
                    公司动态：万科A：（a）4月，公司合约销售额497.7亿元（同比+3.8%），合约销售面积308.6万方（同比+1.58%）；（b）4月，公司新增项目20个，总建面436.9万方，总地价183.96亿元。
            
                    行业新闻：财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、国家税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会。
            
                    土地市场：5月3日-5月9日，全国百城合计成交土地建面763万方，环比-72.8%，同比-79.2%；楼面价9277元/平，环比+37.7%，同比+126.0%；溢价率为19.2%，环比上周收窄1.5%，同比走阔3.5%。
            
                    成交市场：5月7日-5月13日，新房成交面积481万方，环比+87.4%，同比+29.2%，年初至今累计成交面积6976万方，同比+42.4%，其中一线城市上周成交面积76万方，环比+24.5%，同比+1.5%。
            
                    推盘去化：5月7日-5月13日，15城商品房推盘面积为291万方，环比+183.8%，同比+7.2%；去化周期为16.9月，相比上周-0.1；批售比（移动平均3月）为0.85，相比上周-0.01，相比去年-0.43。
            
                    重点事件点评：5月11日，国家统计局发布《第七次人口普查公报》，数据显示：我国总人口达到14.12亿，较六普+5.38%，CAGR0.53%，增速延续回落趋势；城镇化率升至63.89%，较六普+14.21pct，近年来我国城镇化率快速提高，对标美、日、英、法等发达经济体80%+的城镇化率水平来看，我国城镇化增速或将放缓；65岁及以上老年人口占比升至13.50%，14岁及以下人口占比回升至18.0%，15-64岁人口占比回落至68.6%，我国老龄化趋势日益凸显，与之相应的是每十万人拥有大学学历人数显著上升至1.55万人，我国人口质素不断提升，“人才红利”或将一定程度对冲“人口红利”消退带来的负面影响；平均家庭户人口为2.62人，较六普下降0.48人，家庭小型化趋势愈加明显，家庭户户数上升至4.94亿户，带动购房需求基本单元数量上行。整体来看，我国总人口步入低速增长区间，居民住房需求增量进一步收窄，但其内部的结构调整仍将孕育诸如养老产业、家庭小型化、改善型需求等机会；5月11日，央行发布《2021年第一季度中国货币政策执行报告》，地产相关表态来看，“加大住房租赁金融支持力度”首次出现在报告中，其余内容与2020年四季度的表述一致。整体来看，央行对于房地产调控的表述保持稳定，首度着墨住房租赁延续了去年12月中央经济工作会议、今年中央政治局会议的相关表态，考虑到当下热点城市房价上涨过快的根本原因系住房的供需矛盾，预计未来房地产调控政策的边际走向仍是“保民生”。
            
                    个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、金地集团、保利地产和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：新城控股、阳光城、中南建设、金科股份、滨江集团和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、金科服务和华润万象生活。
            
                    风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行
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