2012年房地产行业风险分析报告

daisy熊_998

目  录
第一章  房地产行业概况        1
第一节  行业定义及分类        1
第二节  行业地位和作用        2
一、行业地位：先导性、基础性、支柱产业        2
二、行业作用：在国民经济中发挥积极作用        3
第二章  2011年房地产行业发展环境分析        5
第一节  2011年宏观经济环境分析        5
一、国内经济环境分析        5
二、国内经济趋势判断        7
三、国际经济环境分析        9
第二节  2011年产业政策环境分析        10
一、产业政策分析        10
二、重点政策分析        17
三、产业政策发展趋势        22
第三节  2011年房地产行业社会环境分析        22
一、伤及主业 零售商开始止步商业地产        22
二、上海商业地产“限贷”调控序幕正式拉开        22
三、黑石撤资商业地产，外资看空中国楼市        23
四、房企“出海”避调控，纷纷试水海外市场        23
五、万达2011年多个项目出现硬伤        24
六、地产转型期，房企高管离职潮涌现        24
七、保障房债券融资需要尽快建立监管机制        24
第三章  2011年房地产行业运行情况分析        27
第一节  房地产业综合景气度分析        27
一、“国房景气指数”持续下滑        27
二、房地产业企业景气指数大幅回落        28
三、企业家信心指数持续下挫        29
第二节  供给分析及预测        30
一、供给总量分析        30
二、供给结构变化分析：住宅占较大比重        35
三、供给预测：投资开工步伐放缓，调控效果进一步显现        35
第二节  需求分析及预测        36
一、需求总量分析        36
二、需求结构变化分析：商业营业用房需求占比提高        38
三、需求预测：销售量略有调整        38
第三节  市场分析及预测        39
一、供需平衡分析及预测        39
二、价格变化分析及预测        40
第四节  2011年全球市场及我国进出口情况分析        42
一、全球市场情况分析        42
第五节  投融资分析及预测        44
一、房地产开发企业资金来源        44
二、兼并重组情况分析        45
第四章  2011年房地产行业竞争状况及发展特征        48
第一节  行业竞争状况分析        48
一、行业进入壁垒        48
二、行业退出壁垒        48
三、准入条件：房地产开发企业资质        48
第二节  行业竞争结构分析        51
一、“波特五力”模型分析        51
二、竞争特点        51
第三节  行业经济周期分析        53
一、我国房地产大中小三个周期概念及其基本驱动力        53
二、我国房地产业所处产业周期的基本判断        54
三、产业生命周期中的行业盈利性、增速与存货        57
第四节  行业发展特征分析        60
第五章  2011年房地产行业产业链分析        61
第一节  房地产行业产业链介绍        61
一、产业链简图        61
二、产业链分析逻辑：上游成本，下游价格        61
第二节  房地产行业上游产业分析        63
一、土地：土地费用的大幅减速并未带来投资增速的迎合式下滑        63
二、建材        65
三、钢铁        71
第三节  房地产行业相关产业分析        74
一、银行业        74
二、服务业        79
三、批发零售行业：        80
第六章  2011年房地产行业子行业分析        82
第一节  各子行业介绍        82
一、住宅房地产行业        82
二、商业地产行业        82
三、其他行业        83
第二节  子行业对比分析        84
一、住宅行业的综合竞争力最强        84
二、子行业运行分析        85
三、子行业综合评价及展望        96
第七章  2011年房地产行业区域发展分析        97
第一节  房地产行业区域分布总体分析及预测        97
一、规模：沿海地区规模较大        97
二、销售分布：广东、江苏、山东居前        100
第二节  重点城市房地产行业发展分析        101
一、中国城市体系        101
二、城市集群房地产行业布局        101
第三节  重点城市房地产行业发展分析        103
一、北京市——写字楼投资最活跃型        103
二、上海市——商品住宅强劲型        105
三、广州市——支柱型        109
四、深圳市——“限购”型        115
五、1.5线城市（过渡型）        121
六、二线城市（增长型）        126
第四节  房地产行业其他区域分析        126
第八章  2011年房地产企业竞争力分析        128
第一节  行业内企业竞争情况分析        128
一、企业规模特征分析：行业整合加快，集中度提升        128
二、企业所有制特征分析        129
第二节  重点房地产企业分析        130
一、2012年中国房地产企业100强：万科蝉联        130
二、百强企业特点分析        131
三、重点房地产企业竞争力分析        139
第三节  行业内上市公司分析        160
一、2012中国房地产上市公司综合实力排名        160
二、2011年沪深两市房地产行业上市公司分析        161
第九章  2012年房地产行业风险分析        169
第一节  经济环境风险        170
第二节  政策环境风险        171
一、房地产政策        171
二、税收政策风险        171
三、货币政策风险        171
第三节  市场供需风险        172
一、市场竞争加剧风险        172
二、供给过剩风险        172
三、需求减弱风险        172
四、对自然资源严重依赖的风险        172
五、产品价格波动风险        173
第四节  其他风险        173
一、土地风险        173
二、产品质量与工程建设风险        173
三、严重依赖其他行业的风险        174
四、行业发展存在的其他限制因素        174
五、区域市场风险        174
六、汇率风险        174
第十章  2012年房地产行业投资策略        175
第一节  行业发展趋势要点        175
一、房地产市场发展的政策环境将继续从紧        175
二、土地供应量会适度增加        175
三、房地产市场供求关系将有所改善        175
四、房价将逐渐步入稳定下行通道        176
第二节  行业总体投资原则        177
第三节  区域投资政策建议        177
一、东部地区：把握结构调整机会        177
二、中部地区：抓住增量建设机会        178
三、西部地区：把握优先发展机会        179
第四节  企业投资政策建议        179
一、土地储备贷款        179
二、房地产开发贷款        181
三、保障性住房建设贷款        182
四、法人房产按揭贷款        183
五、经营性物业抵押贷款        184
第五节  项目准入标准        185
一、土地储备项目        185
二、房地产开发项目        186
三、保障性住房项目        186
四、法人房产按揭项目        187
五、经营性物业抵押项目        187
第六节  准入底线        188
一、客户准入底线        188
二、项目准入底线        188
第七节  细分行业投资政策建议        189
一、支持类        189
二、限制类        189
附  件：2011年房地产行业企业绩效评价标准值        190



表  录
表1        房地产行业子行业分类（GB/T4754-2002）        2
表2        2011年宏观经济主要指标情况        5
表3        温家宝总理多次强调坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归        11
表4        2011年关于房地产政策调控问责制的文件        11
表5        住房转让营业税、房产税主要内容        12
表6        2010-2011年个人住房贷款变化        13
表7        2011年以来加快推进保障性住房建设相关举措        14
表8        1998-2002年鼓励房地产行业发展的主要政策        14
表9        2003-2008年上半年房地产宏观调控主要政策        15
表10        2008年下半年-2009年上半年出台的关于促进房地产行业健康发展的综合性政策        16
表11        2009年下半年以来出台的综合性遏制房价过快上涨的政策及主要内容        16
表12        “新国八条”政策要点和主要内容        17
表13        部分已出台限购令城市相关情况        21
表14        2011年实行限购及表示2012年继续限购的城市        22
表15        2005年12月以来我国国房景气指数走势        27
表16        2010-2011年房地产开发综合景气指数的主要分类指数        27
表17        企业景气指数点数与景气状况对应表        28
表18        2010年12月-2011年12月全国房地产开发投资完成额——按地区分        31
表19        2010-2011年房地产开中土地购置面积情况        32
表20        2010-2011年房地产开发中土地购置费投资总额情况        33
表21        2010-2011年房地产施工和新开工面积情况        34
表22        2012年全国房地产开发投资总额预测表        35
表23        2012年全国商品房新开工、施工和竣工情况预测表        36
表24        2010-2011年中国商品房销售面积情况        37
表25        2012年全国商品房销售情况预测表        39
表26        2011年4季度各城市价格水平        42
表27        2011年下半年全球主要城市公寓价格水平        43
表28        2011-2012年房地产行业部分并购项目一览        45
表29        2007-2011年我国水泥行业工业总产值情况        66
表30        2010年以来全国平板玻璃产量分析        68
表31        2007-2011年我国玻璃行业销售收入情况        69
表32        2005-2011年钢铁行业产量情况        71
表33        商业用房地产分类表        82
表34        旅游地产分类        83
表35        2011年全国房地产细分行业竞争力评价        84
表36        2010-2011年住宅房地产开发投资情况        86
表37        2012年房地产投资增速预测        90
表38        2007-2011年全国办公楼销售额及增速情况        92
表39        2010-2011年全国办公楼销售额及增速情况        93
表40        2010-2011年全国商业营业用房销售额及增速情况        96
表41        2011年全国房地产开发投资总额区域分布情况        97
表42        2011年全国住宅房地产投资情况        98
表43        2011年全国办公楼、商业营业用房、其他房地产投资总额情况        99
表44        2011年全国商品房销售额情况        100
表45        中国的城市体系        101
表46        2011年北京市房地产投资情况        104
表47        2011年上海市商品房新开工、竣工面积        106
表48        2011年上海市房地产企业本年到位资金情况        107
表49        2011年上海市新建及存量住宅销售情况        108
表50        2010-2011年广州市房地产开发投资情况        109
表51        2011年深圳市土地成交情况        115
表52        2011年深圳成交地块分布情况        116
表53        2011年深圳市各区住宅预售情况        116
表54        2011年深圳市新房主要成交情况        117
表55        2000－2011年深圳住宅供求及价格走势回顾        118
表56        2011年深圳市一手商业营业用房预售情况        119
表57        2011年深圳市一手商业营业用房销售情况        119
表58        2011年1.5线城市（过渡型）房地产行业对比分析        121
表59        2011年二线城市（增长型）房地产行业对比分析        126
表60        房地产行业部分区域发展情况        126
表61        2012年中国房地产开发企业100强        130
表62        2009-2011年部分百强标杆企业二三线城市销售额和销售面积占比        133
表63        2011年万科企业股份有限公司营业收入按行业划分        140
表64        2011年万科企业股份有限公司按投资区域划分        140
表65        2012年度万科企业股份有限公司主要项目一览表        141
表66        万科企业股份有限公司SWOT析        141
表67        恒达地产集团还款期情况        142
表68        截至2011年末恒大地产土地储备分布表        143
表69        恒大地产SWOT分析        146
表70        万达地产SWOT分析        148
表71        绿地集团竞争力分析        149
表72        2011年保利地产主营业务分行业情况        150
表73        2011年保利地产主营业务分地区情况        151
表74        2011年保利地产房地产业务分地区情况表        152
表75        2011年保利地产重大项目投资情况        153
表76        2011年保利地产重大土地购置情况        153
表77        2011年保利地产重大借款情况        154
表78        保利地产竞争力分析        155
表79        龙湖地产的土地储备地域分布        156
表80        2011年12月龙湖地产土地收购        156
表81        龙湖地产SWOT分析        157
表82        2011年世茂地产新收购项目明细如下        158
表83        世茂地产SWOT分析        158
表84        2011年富力地产股份有限公司土地储备情况        159
表85        2012年富力地产股份有限公司建筑及销售面积预测情况        160
表86        2012中国房地产上市公司综合实力榜        160
表87        2011年房地产行业上市公司经营情况        162
表88        房地产行业各项评级因素判断结果        169
表89        房地产行业主要风险因素分析        170
表90        2011年房地产行业全行业 企业绩效评价标准值        190
表91        2011年房地产行业大型企业 企业绩效评价标准值        190
表92        2011年房地产行业中型企业 企业绩效评价标准值        191
表93        2011年房地产行业小型企业企业绩效评价标准值        192



图  录
图1        2006-2011年房地产开发投资与固定资产投资情况        4
图2        2009-2011年房地产业企业和全国行业企业景气指数走势比较        29
图3        2009-2011年房地产企业家与全国企业家信心指数走势比较        29
图4        2007-2011年房地产开发投资情况        30
图5        2010年以来全国房地产开发累计投资情况        31
图6        2007-2011年房地产开中土地购置面积情况        32
图7        2007-2011年房地产开中土地购置费投资总额情况        33
图8        2007-2011年房地产建设情况        34
图9        2011年全国房地产开发投资结构        35
图10        2007-2011年中国商品房销售面积情况        36
图11        2011年四五线城市成交占比继续提升        37
图12        2006-2011年中国商品房销售额情况        38
图13        2010-2011年商品房需求结构情况        38
图14        2007-2011年房地产销售及竣工面积情况        39
图15        2006年以来全国房地产销售价格指数情况        42
图16        2007-2011年房地产开发企业资产来源情况        44
图17        2010-2011年房地产开发企业资金来源结构        45
图18        行业竞争结构        51
图19        产品生命周期        54
图20        1998以来我国房地产产业生命中周期示意图        57
图21        2000-2014年房地产产业各周期阶段成长性        58
图22        2000-2017年房地产产业各周期阶段毛利率情况        59
图23        2000-2011年3季度房地产产业各周期阶段存货        59
图24        房地产业产业链简图        61
图25        房地产开发企业成本构成        62
图26        土地费用与整体投资增速的关系在减弱        62
图27        新开工前高后低，增幅得益保障房贡献        63
图28        2010年-2011年房地产土地购置费投资总额及其增速        63
图29        2010年-2011年房地产累计购置土地面积及其增速        64
图30        2010-2011年房地产土地平均购置价格趋势        65
图31        2007-2011年我国水泥行业销售收入情况        66
图32        2007-2011年我国水泥行业产销量情况        67
图33        2008-2011年我国P.O42.5水泥价格走势        67
图34        2007-2011年我国玻璃行业工业总产值情况        69
图35        2007-2011年我国玻璃行业产销率情况        69
图36        2008年12月以来主要玻璃品种价格走势情况        70
图37        2007-2011年我国钢铁行业工业总产值情况        71
图38        2007-2011年钢铁行业销售收入情况        72
图39        2007-2011年我国钢铁行业产销量情况        72
图40        2010-2011年钢铁行业重点品种价格走势        73
图41        2009-2011年人民币贷款余额情况        75
图42        2011年商业银行新增资产的机构分布图        75
图43        2008-2010年人民币中长期贷款余额及占比        76
图44        2011年商业银行贷款主要行业投向        76
图45        2011年1-12月房地产投资开发贷款规模及增长        77
图46        商业银行资本充足率情况        78
图47        商业银行流动性比例情况        78
图48        商业银行不良贷款情况        79
图49        2006-2011年全社会消费品零售总额情况        80
图50        2007-2011年全国住宅房地产开发投资总额及增速情况        85
图51        2010-2011年住宅供给结构情况        87
图52        2010年12月以来全国住宅建设情况        87
图53        2007-2011年全国商品住宅房销售面积及增速情况        88
图54        2010-2011年全国住宅现房和期房季度销售面积情况        89
图55        2007-2011年全国商品住宅房销售额及增速情况        89
图56        2010-2011年全国商品住宅现房和期房销售额情况        90
图57        2007-2011年全国办公楼房地产开发投资总额及增速情况        91
图58        2010年12月以来全国办公楼房地产建设情况        91
图59        2007-2011年全国办公楼销售面积及增速情况        92
图60        2010-2011年全国办公楼现房和期房销售面积情况        92
图61        2007-2011年全国商业营业用房地产开发投资总额及增速情况        94
图62        2010年12月以来全国商业营用房建设情况        94
图63        2007-2011年全国商业营业用房销售面积及增速情况        95
图64        2010-2011年全国商业营业用房现房和期房季度销售面积情况        95
图65        2007-2011年上海市房地产开发投资总额        106
图66        2005-2011年上海市商品住宅月均销售面积比较        108
图67        2011年广州市土地公开出让用地性质分布        111
图68        2011年广州市土地转让用地性质分布        112
图69        2011年深圳市各区新房成交均价及二手房挂牌价格情况        119
图70        2011年1-12月深圳各行政区写字楼挂牌均价月走势图        120
图71        百强企业2008-2011年百强企业销售增长情况        131
图72        2011年部分百强标杆企业销售占比情况        132
图73        2007-2011年百强企业市场份额及变化        133
图74        2007-2011年百强企业资产状况及变化        134
图75        2007-2011年百强企业营业收入与净利润及变化        135
图76        2009-2011年百强企业盈利及费用指标均值        135
图77        2009-2011年百强企业运营效率指标分析        136
图78        2011年恒大地产土地储备增长情况        144
图79        2011年恒大地产土地款支付情况        145

njumba088

暂时看不到哦

richard007

级别太低 看不到。。。可惜。。。

jessyhj621

能否分享一下，没有先锋币的悲哀

低调毛毛

额！正好有个项目在研究，可是没有先锋币的可怜看不到。可否发邮箱共享下！感谢！

yhyx8082

没有先锋币的悲哀~

cobra775

好资料，先回复，辛苦楼主了