大连市中山区三八广场世纪商园项目

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一、项目背景与概况

1、项目名称：

大连市中山区三八广场世纪商园项目

2、承办单位概况

单位名称：大连泽亚房地产开发有限公司

单位性质：股份有限公司

注册资金：人民币10,000,000万元

单位住所：大连市中山区新安街9-2号

业务范围：房地产开发、营销策划销售

建设单位简介：大连泽亚房地产开发有限公司是在2007年11月中国大连注册，并经大连市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、营销策划、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为30万多平方米。

二、项目提出的理由

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。大连房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。

三、合作拟建地点

本项目位于大连市中山区三八广场西侧人民路以南鲁迅路以北（原大连日报社斜对面）。项目规划实际用地面积：17200平方米，容积率1:7.37，总建筑面积191026.5平方米，使用功能：商务写字楼，其中地下四层，地下面积64299平方米，地上48层，面积126727.5平方米。目前状况已建四层公建。

四、项目概况

1、建筑环境

大连市“世纪商园”位于大连市中山区中心地段，距大连市高档商务街区——人民路仅百米之遥，西距中山广场，东离三八广场、大连市市委仅数百米而已，地块所处区域较好。本工程用地平面形状呈南北向狭长形，南临鲁迅路，北靠福寿街，东面为明泽街，西沿安阳街。

2、用地规模

本项目总用地面积约17200平方米，该地块根据现场实测，呈南高北低坡向走势，南向鲁迅路绝对标高达13.0米，北向福寿街绝对标高约为9.1米，南北最大高差达3.9米。

3、功能概况

大连“世纪商园”工程由二部分组成：写字楼和五星级酒店及其附属用房综合体，独立经营夜总会、桑拿娱乐场所。总建筑面积为191026.5平方米。具体分布：地下四层（含地面层局部），建筑面积64299平方米，其中桑拿洗浴约24000平方米。地上四十八层，建筑面积是126727.5平方米，其中主楼四十四层（建筑面积是84338.5平方米）。裙房四层（建筑面积是42389平方米）。主楼内五至十七层为高档商务写字楼共十三层，总面积为28392平方米，标准层面积2184平方米，十九层为酒店大堂层，面积为2184平方米；二十至四十八层均为客房，共二十九层，标准层每层18套客房，总面积为49826.5平方米，标准层面积为1780平方米；在十八层设一个避难层兼技术转换层，在五层和三十三层分设局部避难间。

四、总体布局

本工程东临明泽街，南靠鲁迅路，西沿安阳街，北临福寿街。其中，鲁迅路为主要的城市干道，明泽街次之。工程的功能十分复杂，包括五星级酒店和高档写字楼，独立经营的桑拿娱乐场所。每一个功能区都有面积大、功能全面、设备复杂的特点，且均应既能为酒店服务，又能单独向社会开放，创造经济效益。同时地下室还可以解决数百多辆车问题。

1、功能分区

酒店部分是一幢高达约197.25米的高层建筑，设计成南北长向的梭形，位于整个建筑的西南角，靠近鲁迅路的主要出入口，在城市主干道鲁迅路上有完整的立面形象。弧形的主楼两翼，西翼客房可以俯瞰中山广场，东翼客房则可以远眺大海。沿整个建筑南北向弧线展开的四层裙房，拥衬着主楼，北与北侧附属用房综合体围合了一个向明泽街开放的城市广场。南侧开口部份就是高大气派贯通四层的酒店入口大堂、玻璃中庭。近3000m2的大型广场周围，分别设置了高档写字楼、桑拿娱乐的入口。建筑南侧结合酒店入口广场设计景观绿化。

2、建筑规模

主楼48层，高度为197.25米；裙房高4层（由于地势关系，过渡到广场处为5层），高度控制在30.6米（由于地势关系，过渡到广场处为33.2米）。

3、主要出入口布置

酒店主入口设置在建筑南面临鲁迅路；酒店机动车主入口设在建筑东南角，鲁迅路和明泽街转角附近，向明泽街开口；机动车主出口设在酒店裙房安阳街。

在广场上，沿着主楼的纵轴线与通高四层（含一夹层高度为17.4米，长宽为34米*9.4米）的玻璃体营造了一个独特的醒目的亮点——写字楼入口。结合环境景观及人流疏散要求，设计在广场的中区及北侧分别布置了桑拿娱乐和宴会厅的入口，不仅在功能上有所分区，而且相对独立。

这样每一种功能都有一个相对独立完整的入口空间。

4、环境景观控制

大连市“世纪商园”是一个功能复杂、面积庞大的建筑群，在沿鲁迅路、明泽街与福寿街都设计了集中绿化景观，建筑裙楼屋顶都开辟屋顶花园和绿地。建筑在明泽街围合的开放式广场，更为将来的景观绿化提供了一个良好的基础。

五、建筑单体

1、功能布置

地下三层布置游泳池（21米*50米）、停车、设备房、洗衣房、后勤办公用房。地下三夹层为汽车库、设备机房和后勤办公用房，地下二层布置停车库、设备房、厨房粗加工、冷库、面包房、酒店员工更衣淋浴室、员工餐厅（包括为写字楼服务的员工餐厅）、后勤办公用房。地下一层布置洗浴、休息大厅和洗浴中心、美食街、设备房，地面层布置消防控制室、行李房、变电所、高档写字楼大堂门厅、洗浴中心和宴会厅入口、后勤货物及员工入口。

底层平面由沿鲁迅路南向设置的酒店主入口进入酒店大堂，入口大堂通高四层近28米的大厅。大厅东侧点缀着热带棕榈树，散落着些许休闲沙发，是安静的宾客休息区。在大堂入口西侧是服务台，自然将宾客按功能分为动静二区，客人在服务台引导后便可由近旁的酒店电梯厅乘两台高速电梯或两台观光电梯到达酒店大堂层通过酒店大堂转换电梯到达所去楼层。

大堂酒吧（层高13.8米）地坪抬高300mm，自然形成分区，沿曲线砌筑的花坛，绿化景观自然地将人们引向中餐宴会厅。宾客们围坐在桌前，品着美酒咖啡，欣赏着生机盎然的室外广场。伴随着耳边幽幽飘逸的乐声，人们的思绪随着通高斯层办公入口的玻璃敞厅顶上由上而下的动感金属雕饰，飞得很远很远。顺着大堂沿自动扶梯而上，可到达一夹层散座和日本餐厅。二楼设有餐厅包房区，共28间。三层设有1300m2的大型多功能厅，多功能厅可分为三个独立的小厅，同层设有9间会议室。三夹层设有会议包间区，共16间，其中有280平米园形首脑会议室和120平米圆形接见厅各一间。四层设有一个屋顶露天游泳池（15米*30米）及健身中心。主楼的五层至十七层为高档写字楼。十八层为技术层兼避难层。主楼的十九层为酒店大堂层，设有大堂酒吧、咖啡吧、早餐区，中庭面积404.00米。十九夹层为技术转换层和为大堂服务的厨房。二十层设有员工宿舍。二十一层至四十八层为酒店客房层，其中四十七层为总统套房层。标准客房面积均超过61m2。

2、立面及造型设计

酒店的造型突出标志性现代感，并与用地形状结合，以挺拔的高层旅馆和流畅的各层裙房相呼应构成建筑主体格局。主楼以简洁、标志性的形体和精致的细部构造形成强烈的视觉冲击，每一个单元立面都精心设计，通过全透玻璃、烤瓷玻璃、LED灯铝合金条分割线，材料的对比来丰富层次。主楼外凸的南北山墙面则以全透玻璃带形窗为主，既强调与东西两面的虚实对比，又强化了大楼隽秀挺拔的英姿。四层的流线型的裙房形体，与主楼形成水平和垂直、虚和实的强烈对比，两者又产生相拥的动态均衡。（设想四层屋顶游泳池设计有透光玻璃顶篷，顶部的阳光透过室内可调节角度的玻璃板，柔和的洒在室内，使人仿佛置身大自然的碧海中，创造了温馨怡人的室内环境。）在裙楼围合的城市广场上，你可以看见无伦是广场上井然有序停放的轿车，还是春意盎然的绿化景观；无论是充满现代气息的雕塑，还是潺潺流动的音乐喷泉都让你目不暇接，流连忘返。在主楼纵轴线上，水平舒展的裙楼与办公入口通高四层的弧形大厅形成视觉上强烈的反差。如果说建筑围合的城市广场像一首交响乐，办公入口则是华美乐章的主弦律。翘首仰望，心灵在此得到震撼，随着高耸入云的塔楼飞至遥远的天空。

3、垂直交通与层高设计

主楼酒店部份设二台高速客梯和二台观光电梯，两台消防电梯兼货梯，酒店大堂层设有五台观光电梯和两台消防电梯兼货梯（从地库延伸至此到塔顶）。裙房部份在底层大厅另设二台自动扶梯可直达一夹层，二层和大多功能厅、另设二台观光梯可直达裙楼各层。在货运入口处设二台客货梯贯通地库三层至地面四层。在员工入口处设有两台电梯到达地下两层。在洗浴中心入口处设三台电梯到达地库各层。另有一台洗浴中心VIP电梯可到达地下二层。主楼办公层设有六台客梯，一台货梯。主楼内设有二部防烟消防楼梯，裙楼共设八部消防楼梯（除主楼二部）。

地下三层层高4.5米，地下二层层高4.5米，地下一层层高7.5米——8米，地面层层高3.6米，一层层高8.4米，一夹层层高4.2米，二、三层层高5.1米，三夹层层高6米，四层层高5.4米，五层为局部避难间，层高4.8米，十七层层高4.0米，十八层为技术避难层，层高5.0米。办公楼层层高3.8米，酒店大堂层层高为7.8米（含技术夹层2.2米），酒店层层高3.5米，三十三层为局部避难间，层高为4.4米，四十八层俱乐部层高3.55米。

六、主要技术指标

总用地面积：17200m2

总建筑面积：191026.5m2

其中，地上：126727.5m2

      地下：64299m2

写字楼标准层面积2184m2

建筑占地面积6918m2

覆盖率40.22%

绿化率20%

容积率7.37

机动车停车位：地面68辆

              地下368辆

建筑层数：48层

建筑高度：196.45米~197.25米

七、投资效益分析

项目属于国有产权，土地使用年限为40年，户型设计为纯办公大型写字间。项目转让金7亿元人民币，建筑费小配套费等，总投资约为15亿元人民币。

(一)、销售价格：

1、公建地上4层群楼25000元/m2×42389m2=105,000,000元

2、公建地上5-48层写字间20000元/m2×84388m2=168,000,000元

3、地下4层15000元/m2×64299m2=964,480,000元

（二）、总利润：371，097万元

1、营业税：26,719万元

2、所得税：47,590万元

3、总投资：154,017万元

（三）净利润：142,771万元（贷款利息未计算）

1、投资利润率：58.8%

2、销售利润率：30.6%

八、选购三八广场世纪商园投资优势

三八广场，城市中的“尖子生” 每当谈起大连房地产的区域发展，三八广场都会占据一个重要席位，它是一个有历史、有文化、有城市文脉沉淀的区段。和其它新兴的区域不同，你不需要对它的未来担心，十年、二十年、三十年……对三八广场来说并不重要，因为它在城市发展的进程中从来都没有落后过，如果把城市比做学校，那我们可以亲切地叫它“尖子生”与“快班学生”。大连“古老”的人居地 现代社会喜欢把繁华之处比做CBD，或是称做商圈，可是对于三八广场却不能完全用“商”来概括。从三八广场的“心脏”——环岛转盘向南，顺着五五路，你会发现这是一个城市景观带，沿途会经过一个风景如画的儿童公园，看到一处碧波粼粼的明泽湖，再往南走是树木葱郁的南山风情街，最后到达南山脚下的植物园。不论是历史还是现今，这一带都是适于居住的高尚社区，历史积淀下的居住氛围无以替代。无论是南山苑、明泽苑、湖畔小区，还是新近开发的嘉和园、嘉和•花样年华，以及嘉和地产将要运作的新项目，都占据着得天独厚的文脉与居住环境优势。城市定位与区域定位 三八广场环岛以北，受人民路商务中心强力幅射，以及“东北亚国际航运中心”定位的影响，商贸地位日益重要，开始成为企业争相追逐的区域。这其中有代表性的安达商务大厦，作为一处为成长型企业发展打造的示范特区，为航运、物流、贸易等行业的企业提供了一片广阔的天地。 三八广场与港湾广场的中间地带，是人民路商务氛围的延伸，本身不仅有写字楼宇，而且餐饮、娱乐的配套也非常齐全，其中中高档的消费场所多，区域内强劲的消费能力支撑了这一带的商业氛围。 正是因为靠近人民路，有着优厚的便利条件，这一带住宅与公寓也非常受关注。早些出现的名仕国际，以及如今在产品上非常有特色的金和苑，因为在区域内进行了差异化经营，因此得到市场的强烈认可。金和苑项目小户型带装修、4.9米的层高优势，为区域提供了新鲜空气，是三八广场区域内目前惟一的LOFT。一座超市带旺一片区域 家乐福进驻三八广场区域，为整个区域带来了活力。东西横跨三八广场环岛是鲁迅路，从三八广场到中山广场是目前最受关注的商务、商业区。由于家乐福超市的出现，直接影响的是人流的增加，以及周边写字间、公寓租金的拉升。不论任何城市，大型超市周边，都是出租率与租金较高的区域。 三八广场，是一个让人心想事成的地方，无论你想要达成什么心愿，都可以在这里找到一个解决办法，房子，或租或住；办公，或大或小；投资，或多或少，方案很多。三八广场既可称得上是“老区”（因为它的历史久远），也可称得上是新兴区（因为它在城市发展中功能定位的变化），很多人，都在其中找到了商机。

九、投资合作方式

1、高息汇报：项目股权合作年利率投资方年利息15%回报率

2、股权合作：投资方项目总利润49%
联系人郭利民 电话15245326788 QQ88480487
联系我时，请说是在投行先锋看到的，谢谢！

rainning

该土地属于国企划拨用地？是要转让7.5亿？还是要合作开发？还是借款？