2012年房地产行业风险分析报告_208页_市场调查_研究总结

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目  录

第一章  房地产行业概况. 1

第一节  行业定义及分类... 1

第二节  行业地位和作用... 2

一、行业地位：先导性、基础性、支柱产业... 2

二、行业作用：在国民经济中发挥积极作用... 3

第二章  2011年房地产行业发展环境分析. 5

第一节  2011年宏观经济环境分析... 5

一、国内经济环境分析... 5

二、国内经济趋势判断... 7

三、国际经济环境分析... 9

第二节  2011年产业政策环境分析... 10

一、产业政策分析... 10

二、重点政策分析... 17

三、产业政策发展趋势... 22

第三节  2011年房地产行业社会环境分析... 22

一、伤及主业 零售商开始止步商业地产... 22

二、上海商业地产“限贷”调控序幕正式拉开... 22

三、黑石撤资商业地产，外资看空中国楼市... 23

四、房企“出海”避调控，纷纷试水海外市场... 23

五、万达2011年多个项目出现硬伤... 24

六、地产转型期，房企高管离职潮涌现... 24

七、保障房债券融资需要尽快建立监管机制... 24

第三章  2011年房地产行业运行情况分析. 27

第一节  房地产业综合景气度分析... 27

一、“国房景气指数”持续下滑... 27

二、房地产业企业景气指数大幅回落... 28

三、企业家信心指数持续下挫... 29

第二节  供给分析及预测... 30

一、供给总量分析... 30

二、供给结构变化分析：住宅占较大比重... 35

三、供给预测：投资开工步伐放缓，调控效果进一步显现... 35

第二节  需求分析及预测... 36

一、需求总量分析... 36

二、需求结构变化分析：商业营业用房需求占比提高... 38

三、需求预测：销售量略有调整... 38

第三节  市场分析及预测... 39

一、供需平衡分析及预测... 39

二、价格变化分析及预测... 40

第四节  2011年全球市场及我国进出口情况分析... 42

一、全球市场情况分析... 42

第五节  投融资分析及预测... 44

一、房地产开发企业资金来源... 44

二、兼并重组情况分析... 45

第四章  2011年房地产行业竞争状况及发展特征. 48

第一节  行业竞争状况分析... 48

一、行业进入壁垒... 48

二、行业退出壁垒... 48

三、准入条件：房地产开发企业资质... 48

第二节  行业竞争结构分析... 51

一、“波特五力”模型分析... 51

二、竞争特点... 51

第三节  行业经济周期分析... 53

一、我国房地产大中小三个周期概念及其基本驱动力... 53

二、我国房地产业所处产业周期的基本判断... 54

三、产业生命周期中的行业盈利性、增速与存货... 57

第四节  行业发展特征分析... 60

第五章  2011年房地产行业产业链分析. 61

第一节  房地产行业产业链介绍... 61

一、产业链简图... 61

二、产业链分析逻辑：上游成本，下游价格... 61

第二节  房地产行业上游产业分析... 63

一、土地：土地费用的大幅减速并未带来投资增速的迎合式下滑... 63

二、建材... 65

三、钢铁... 71

第三节  房地产行业相关产业分析... 74

一、银行业... 74

二、服务业... 79

三、批发零售行业：... 80

第六章  2011年房地产行业子行业分析. 82

第一节  各子行业介绍... 82

一、住宅房地产行业... 82

二、商业地产行业... 82

三、其他行业... 83

第二节  子行业对比分析... 84

一、住宅行业的综合竞争力最强... 84

二、子行业运行分析... 85

三、子行业综合评价及展望... 96

第七章  2011年房地产行业区域发展分析. 97

第一节  房地产行业区域分布总体分析及预测... 97

一、规模：沿海地区规模较大... 97

二、销售分布：广东、江苏、山东居前... 100

第二节  重点城市房地产行业发展分析... 101

一、中国城市体系... 101

二、城市集群房地产行业布局... 101

第三节  重点城市房地产行业发展分析... 103

一、北京市——写字楼投资最活跃型... 103

二、上海市——商品住宅强劲型... 105

三、广州市——支柱型... 109

四、深圳市——“限购”型... 115

五、1.5线城市（过渡型）... 121

六、二线城市（增长型）... 126

第四节  房地产行业其他区域分析... 126

第八章  2011年房地产企业竞争力分析. 128

第一节  行业内企业竞争情况分析... 128

一、企业规模特征分析：行业整合加快，集中度提升... 128

二、企业所有制特征分析... 129

第二节  重点房地产企业分析... 130

一、2012年中国房地产企业100强：万科蝉联... 130

二、百强企业特点分析... 131

三、重点房地产企业竞争力分析... 139

第三节  行业内上市公司分析... 160

一、2012中国房地产上市公司综合实力排名... 160

二、2011年沪深两市房地产行业上市公司分析... 161

第九章  2012年房地产行业风险分析. 169

第一节  经济环境风险... 170

第二节  政策环境风险... 171

一、房地产政策... 171

二、税收政策风险... 171

三、货币政策风险... 171

第三节  市场供需风险... 172

一、市场竞争加剧风险... 172

二、供给过剩风险... 172

三、需求减弱风险... 172

四、对自然资源严重依赖的风险... 172

五、产品价格波动风险... 173

第四节  其他风险... 173

一、土地风险... 173

二、产品质量与工程建设风险... 173

三、严重依赖其他行业的风险... 174

四、行业发展存在的其他限制因素... 174

五、区域市场风险... 174

六、汇率风险... 174

第十章  2012年房地产行业投资策略. 175

第一节  行业发展趋势要点... 175

一、房地产市场发展的政策环境将继续从紧... 175

二、土地供应量会适度增加... 175

三、房地产市场供求关系将有所改善... 175

四、房价将逐渐步入稳定下行通道... 176

第二节  行业总体授信原则... 177

第三节  区域信贷政策建议... 177

一、东部地区：把握结构调整机会... 177

二、中部地区：抓住增量建设机会... 178

三、西部地区：把握优先发展机会... 179

第四节  企业信贷政策建议... 180

一、土地储备贷款... 180

二、房地产开发贷款... 181

三、保障性住房建设贷款... 182

四、法人房产按揭贷款... 183

五、经营性物业抵押贷款... 184

第五节  项目准入标准... 185

一、土地储备项目... 185

二、房地产开发项目... 186

三、保障性住房项目... 186

四、法人房产按揭项目... 187

五、经营性物业抵押项目... 187

第六节  准入底线... 188

一、客户准入底线... 188

二、项目准入底线... 188

第七节  细分行业信贷政策建议... 189

一、支持类... 189

二、限制类... 189

附  件：2011年房地产行业企业绩效评价标准值. 191

表  录

表1       房地产行业子行业分类（GB/T4754-2002）... 2

表2       2011年宏观经济主要指标情况... 5

表3       温家宝总理多次强调坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归... 11

表4       2011年关于房地产政策调控问责制的文件... 11

表5       住房转让营业税、房产税主要内容... 12

表6       2010-2011年个人住房贷款变化... 13

表7       2011年以来加快推进保障性住房建设相关举措... 14

表8       1998-2002年鼓励房地产行业发展的主要政策... 14

表9       2003-2008年上半年房地产宏观调控主要政策... 15

表10     2008年下半年-2009年上半年出台的关于促进房地产行业健康发展的综合性政策... 16

表11      2009年下半年以来出台的综合性遏制房价过快上涨的政策及主要内容... 17

表12     “新国八条”政策要点和主要内容... 18

表13     部分已出台限购令城市相关情况... 21

表14     2011年实行限购及表示2012年继续限购的城市... 22

表15     2005年12月以来我国国房景气指数走势... 27

表16     2010-2011年房地产开发综合景气指数的主要分类指数... 28

表17     企业景气指数点数与景气状况对应表... 28

表18     2010年12月-2011年12月全国房地产开发投资完成额——按地区分... 31

表19     2010-2011年房地产开中土地购置面积情况... 32

表20     2010-2011年房地产开发中土地购置费投资总额情况... 33

表21     2010-2011年房地产施工和新开工面积情况... 34

表22     2012年全国房地产开发投资总额预测表... 35

表23     2012年全国商品房新开工、施工和竣工情况预测表... 36

表24     2010-2011年中国商品房销售面积情况... 37

表25     2012年全国商品房销售情况预测表... 39

表26     2011年4季度各城市价格水平... 42

表27     2011年下半年全球主要城市公寓价格水平... 43

表28     2011-2012年房地产行业部分并购项目一览... 45

表29     2007-2011年我国水泥行业工业总产值情况... 66

表30     2010年以来全国平板玻璃产量分析... 68

表31     2007-2011年我国玻璃行业销售收入情况... 69

表32     2005-2011年钢铁行业产量情况... 71

表33     商业用房地产分类表... 82

表34     旅游地产分类... 83

表35     2011年全国房地产细分行业竞争力评价... 84

表36     2010-2011年住宅房地产开发投资情况... 86

表37     2012年房地产投资增速预测... 90

表38     2007-2011年全国办公楼销售额及增速情况... 92

表39     2010-2011年全国办公楼销售额及增速情况... 93

表40     2010-2011年全国商业营业用房销售额及增速情况... 96

表41     2011年全国房地产开发投资总额区域分布情况... 97

表42     2011年全国住宅房地产投资情况... 98

表43     2011年全国办公楼、商业营业用房、其他房地产投资总额情况... 99

表44     2011年全国商品房销售额情况... 100

表45     中国的城市体系... 101

表46     2011年北京市房地产投资情况... 104

表47     2011年上海市商品房新开工、竣工面积... 106

表48     2011年上海市房地产企业本年到位资金情况... 107

表49     2011年上海市新建及存量住宅销售情况... 108

表50     2010-2011年广州市房地产开发投资情况... 110

表51     2011年深圳市土地成交情况... 115

表52     2011年深圳成交地块分布情况... 116

表53     2011年深圳市各区住宅预售情况... 116

表54     2011年深圳市新房主要成交情况... 117

表55     2000－2011年深圳住宅供求及价格走势回顾... 118

表56     2011年深圳市一手商业营业用房预售情况... 119

表57     2011年深圳市一手商业营业用房销售情况... 119

表58     2011年1.5线城市（过渡型）房地产行业对比分析... 121

表59     2011年二线城市（过渡型）房地产行业对比分析... 126

表60     房地产行业部分区域发展情况... 126

表61     2012年中国房地产开发企业100强... 130

表62     2009-2011年部分百强标杆企业二三线城市销售额和销售面积占比... 133

表63     2011年万科企业股份有限公司营业收入按行业划分... 140

表64     2011年万科企业股份有限公司按投资区域划分... 140

表65     2012年度万科企业股份有限公司主要项目一览表... 141

表66     万科企业股份有限公司SWOT析... 141

表67     截至2011年末恒大地产土地储备分布表... 143

表68     恒大地产SWOT分析... 146

表69     万达地产SWOT分析... 148

表70     绿地集团竞争力分析... 149

表71     2011年保利地产主营业务分行业情况... 150

表72     2011年保利地产主营业务分地区情况... 151

表73     2011年保利地产房地产业务分地区情况表... 152

表74     2011年保利地产重大项目投资情况... 153

表75     2011年保利地产重大土地购置情况... 153

表76     2011年保利地产重大借款情况... 154

表77     保利地产竞争力分析... 155

表78     龙湖地产的土地储备地域分布... 156

表79     2011年12月龙湖地产土地收购... 156

表80     龙湖地产SWOT分析... 157

表81     2011年世茂地产新收购项目明细如下... 158

表82     世茂地产SWOT分析... 158

表83     2011年富力地产股份有限公司土地储备情况... 159

表84     2012年富力地产股份有限公司建筑及销售面积预测情况... 160

表85     2012中国房地产上市公司综合实力榜... 160

表86     2011年房地产行业上市公司经营情况... 162

表87     房地产行业各项评级因素判断结果... 169

表88     房地产行业主要风险因素分析... 170

表89     2011年房地产行业全行业 企业绩效评价标准值... 191

表90     2011年房地产行业大型企业 企业绩效评价标准值... 191

表91     2011年房地产行业中型企业 企业绩效评价标准值... 192

表92     2011年房地产行业小型企业企业绩效评价标准值... 193

图  录

图1       2006-2011年房地产开发投资与固定资产投资情况... 4

图2       2009-2011年房地产业企业和全国行业企业景气指数走势比较... 29

图3       2009-2011年房地产企业家与全国企业家信心指数走势比较... 29

图4       2007-2011年房地产开发投资情况... 30

图5       2010年以来全国房地产开发累计投资情况... 31

图6       2007-2011年房地产开中土地购置面积情况... 32

图7       2007-2011年房地产开中土地购置费投资总额情况... 33

图8       2007-2011年房地产建设情况... 34

图9       2011年全国房地产开发结构... 35

图10     2007-2011年中国商品房销售面积情况... 36

图11      2011年四五线城市成交占比继续提升... 37

图12     2006-2011年中国商品房销售额情况... 38

图13     2010-2011年商品房需求结构情况... 38

图14     2007-2011年房地产销售及竣工面积情况... 39

图15     2006年以来全国房地产销售价格指数情况... 42

图16     2007-2011年房地产开发企业资产来源情况... 44

图17     2010-2011年房地产开发企业资金来源结构... 45

图18     行业竞争结构... 51

图19     产品生命周期... 54

图20     1998以来我国房地产产业生命中周期示意图... 57

图21     2000-2014年房地产产业各周期阶段成长性... 58

图22     2000-2017年房地产产业各周期阶段毛利率情况... 59

图23     2000-2011年3季度房地产产业各周期阶段存货... 59

图24     房地产业产业链简图... 61

图25     房地产开发企业成本构成... 62

图26     土地费用与整体投资增速的关系在减弱... 62

图27     新开工前高后低，增幅得益保障房贡献... 63

图28     2010年-2011年房地产土地购置费投资总额及其增速... 63

图29     2010年-2011年房地产累计购置土地面积及其增速... 64

图30     2010-2011年房地产土地平均购置价格趋势... 65

图31     2007-2011年我国水泥行业销售收入情况... 66

图32     2007-2011年我国水泥行业产销量情况... 67

图33     2008-2011年我国P.O42.5水泥价格走势... 67

图34     2007-2011年我国玻璃行业工业总产值情况... 69

图35     2007-2011年我国玻璃行业产销率情况... 70

图36     2008年12月以来主要玻璃品种价格走势情况... 70

图37     2007-2011年我国钢铁行业工业总产值情况... 71

图38     2007-2011年钢铁行业销售收入情况... 72

图39     2007-2011年我国钢铁行业产销量情况... 73

图40     2010-2011年钢铁行业重点品种价格走势... 73

图41     2009-2011年人民币贷款余额情况... 75

图42     2011年商业银行新增资产的机构分布图... 75

图43     2008-2010年人民币中长期贷款余额及占比... 76

图44     2011年商业银行贷款主要行业投向... 76

图45     2011年1-12月房地产投资开发贷款规模及增长... 77

图46     商业银行资本充足率情况... 78

图47     商业银行流动性比例情况... 78

图48     商业银行不良贷款情况... 79

图49     2006-2011年全社会消费品零售总额情况... 81

图50     2007-2011年全国住宅房地产开发投资总额及增速情况... 85

图51     2010-2011年住宅供给结构情况... 87

图52     2010年12月以来全国住宅建设情况... 87

图53     2007-2011年全国商品住宅房销售面积及增速情况... 88

图54     2010-2011年全国住宅现房和期房季度销售面积情况... 89

图55     2007-2011年全国商品住宅房销售额及增速情况... 89

图56     2010-2011年全国商品住宅现房和期房销售额情况... 90

图57     2007-2011年全国办公楼房地产开发投资总额及增速情况... 91

图58     2010年12月以来全国办公楼房地产建设情况... 91

图59     2007-2011年全国办公楼销售面积及增速情况... 92

图60     2010-2011年全国办公楼现房和期房销售面积情况... 92

图61     2007-2011年全国商业营业用房地产开发投资总额及增速情况... 94

图62     2010年12月以来全国商业营用房建设情况... 94

图63     2007-2011年全国商业营业用房销售面积及增速情况... 95

图64     2010-2011年全国商业营业用房现房和期房季度销售面积情况... 95

图65     2007-2011年上海市房地产开发投资总额... 106

图66     2005-2011年上海市商品住宅月均销售面积比较... 108

图67     2011年广州市土地公开出让用地性质分布... 111

图68     2011年广州市土地转让用地性质分布... 112

图69     2011年深圳市各区二手房价格走势... 119

图70     2011年1-12月深圳各行政区写字楼挂牌均价月走势图... 120

图71     百强企业2008-2011年百强企业销售增长情况... 131

图72     2011年部分百强标杆企业销售占比情况... 132

图73     2007-2011年百强企业市场份额及变化... 133

图74     2007-2011年百强企业资产状况及变化... 134

图75     2007-2011年百强企业营业收入与净利润及变化... 135

图76     2009-2011年百强企业盈利及费用指标均值... 135

图77     2009-2011年百强企业运营效率指标分析... 136

图78     2011年恒大地产土地储备增长情况... 144

图79     2011年恒大地产土地款支付情况... 145

hugooo

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