江苏泰州房地产项目：
项目一、
项目位于泰州市姜堰区市中心区域，人民路姜堰宾馆地段，区域位置绝佳。毗邻姜堰乃至泰州地区最好的初中—励才中学150米，第五中学50米，江苏著名高中—姜堰中学200米，姜堰中学复读班10米，享有城区独一无二的学区优势。项目出行便利通达，与城市中心地带—商业步行街无缝对接，周边配套一应俱全，而罗马嘉园精心打造的城区首个绿色健康时尚电梯多层居住社区，尚未上市已成珍稀绝版，满足姜堰人追求水乡小城恬静生活的需求。
未打造品牌并加快资金周转，项目稀缺电梯多层均价发售仅6800元/平方米，高层均价6000元，较周边项目优势明显。商业项目紧邻市中，是传统的商业街，并享学区优势。
项目尚未取得预售许可证，目前已缴纳诚意金选房的客户超过100单
项目拟融资的11000万元，全部用于支付项目开发投资款
| 项目从2013年5月开工，9月份取得预售许可证，10月份开始收取售房回笼款，2015年6月份全部完工。 按照已缴纳定房诚意金的用户计算，取得预售许可证后即可回笼资金18000万元，信托利息还款有十足保障；而按照两年内销售80%计算，到2015年7月份还款前共可回笼48000万元，而土建及相关成本（不含土地，土地款已付清）合计30869万元，还款来源安全稳定。 与未来房地产属同一控制人(秦文银)的名下相关公司或秦文银本人可以作为该项目融资的连带还款方。
| | 以未来房地产名下一宗商业用地担保，该宗土地包括： 姜土国用（籍16）第11584号、姜国用（2012）第184号、姜土国用（籍16）第11583号，使用权面积分别为18401.6平方米、2712.6平方米、7886.42平方米。该宗土地历史成本（2009年）10750万元，目前市值2.3亿元左右。 另可提供体量8亿元的实体企业连带担保。 |
项目二、
项目位于姜堰区张甸镇，该项目规划占地约130亩，其中一期占地为58亩，预计投资约为人民币2亿元，已完成投资约1亿元，计划于2014年1月21日竣工并交付使用。一期可售总额约为人民币3.1亿，到2013后6月已售总额约为人民币4700万，未售总额约人民币2.62亿元。一期住宅495套，约67936平方米，均价3380元/平方米。商铺74套、约为12560平方米，均价5200元/平方米。地下车库约为5504平方米，148个车位，4万/个车位。
| | | | | | | | | | | | 第一还款来源：项物一期扣除抵押物后的售房款及二期项目的销售款 第二还款来源：担保人代为还款 | | | | 项目一期在建项目，5#、10#、11#、12#、15#计5幢，总计住宅225套，建筑面积为30975平方米。 | | | | | | | | 江苏有限公司，2006年6月14日经江苏省宿迁工商行政管理局批准成立，注册资本800万元，房地产开发三级资质 | | | 1、 张甸镇规模最大的小区，20万平米大盘规划。 2、 全电梯小高层，高层社区，引领居住潮流 3、 十字形商业步行街区，打造张甸商业核心。 4、 新古典主义外立面，真石漆高档涂料，立面大气典雅。 5、 管道天然气，双层中空玻璃，智能化安防设施，专业物业管理等配套完美。 6、 90-140平米多种舒适户型，满足客户居住需求。 | | 1、 张甸镇大型全高层高档社区规划2、 张甸新城市生活样板示范小区3、 未来张甸镇居住中心和商业中心4、 打造媲美泰州，姜堰城区的一流住宅小区，商业街区 |
项目三、
1、项目概括 （1）项目名称：泰州市***
（2）建设单位：********
（3）建设地点：程项目位于泰州市主城区。该地块位于扬州路北侧、规划海润路东侧、海阳路南侧、规划道路的西侧。 （4）投资总额： 107,853.63万元。 （5）建设性质：新建 （6）建设内容及规模：拟建规模为三幢23层、六幢22层、两幢18层和五幢6层、五幢4层的商业及社区物业用房。总用地面积72302平方米，地上总建筑面积163593平方米（其中住宅建筑面积137182平方米、商业建筑面积25041平方米，社区物业建筑面积1300平方米），半地下建筑面积55141平方米，地下建筑面积55141平方米，总居住户数1287户。
目前申请人已于2011年6月取得《国有土地使用证》
2012年5月22日取得《建设用地规划许可证》
2012年8月8日取得《建设工程规划许可证》
2012年9月20日取得《建设工程施工许可证》
2012年9月取得商品房预售许可证，
融资规模：2亿左右，时间2-3年（可提前还款），主要用于二期项目开发
抵押物介绍：以公司名下的土地使用权，抵押面积55141平方米，土地用途城镇住宅用地证号和面积17161平方米，土地用途商务金融用地）；预计土地价值合计3.6亿（最新评估价）并追加公司法定代表人连带责任保证。（泰州地区在建工程不可以做抵押）
该地块是公司2010年10月从土地一级市场通过招投标方式取得，包含土地价款、契税、交易服务费等所有土地成本均已全部缴清，所以，上述抵押物取得方式合法有效，标的清楚，权属明确，属国家法律允许抵押的范围。
工程项目投资估算 单位：万元 | 序号 | 名 称 | 估算金额 | 占总投资% | 一 | 土地费用 | 33,342.40 | 31.47% | 二 | 前期工程费 | 289.02 | 0.27% | 三 | 建安工程费 | 44,079.37 | 41.60% | 四 | 附属公共配套设施费 | 1,350.65 | 1.27% | 五 | 公共配套设施 | 10,575.26 | 9.98% | 六 | 工程其它费用 | 1,681.53 | 1.59% | 七 | 建设工程规费 | 2,308.71 | 2.18% | 八 | 运营费用 | 2,152.64 | 2.03% | 九 | 财务费用 | 4797 | 4.53% | 十 | 预备费（不可预见费） | 5,378.20 | 5.08% |
| 合 计 | 105,954.78 | 100.00% |
由于项目地理位置优越，是泰州市重大老城区改造项目，运行风险较小。该项目借款20000万元拟开发项目用地72302平方米作抵押担保。
还款来源的锁定。
本项目销售回笼资金较为充裕，是主要还款来源。项目销售预计从2012年二季度开始至2014年四季度结束，项目预计实现销售收入99454.4万元。
目前该项目一期4幢高层400多套，已销售80%，，二期将于本月底开工。证件齐全。利率14%左右
该项目东面一路之隔紧临港龙义乌小商品城，是能容纳上万家厂商的现代化商场式小商品批发交易基地；西临翔宇大道，紧挨苏北唯一的国家级留学生创业园；南面是新开发的住宅区；北依海口路景观大道（又称迎宾大道），上高速十分钟路程。距淮安火车南站、淮安汽车新总站十分钟的车程，出门即可搭乘4、52路公交车直达市区。周边机场路、汕头路成熟社区，酒店、医院等实施齐备，生活便捷。
项目五证齐全 。
融资期限：一年 期望年利率：18 申请融资金额：2000万至 5000万 还款来源： 房源销售 ；
银行按揭回款 ； 附： 之前农商行抵押贷款的项目二期的土地证已收回，土地总面积为9976.8 平米，2008年购买时价值3080万元；现在价值待估。 另外还有一块净地，也可以抵押，总面积及价值的资料后续到达。 该项目分两期开发，一期（G4#、G5#楼）开发于2008年5月，其中4号楼建筑面积区间在80.61-131.44平方米，总套数72套；5号楼为小户型单身公寓，建筑面积区间在40-60平方米，总套数289套；5号楼商铺7套，共计368套房源，已于2010年10月28日成功竣工交付。一期竣工验收面积26883.62平方米，可售面积24921.73平米，已售面积17033平方米，实现销售金额5486.3万元。 二期（G1#、G2#、G3#楼）计划投资9800万元， G1、G2、G3#楼为18层，合计262套房源。目前G1#楼14层已封顶，G2#楼13层已封顶，G3#楼14层已封顶。二期至今合计已投入工程款4800万元，已完成建筑面积约21000平方米。其中G3#楼已与2011年9月取得预售证，G1、G2#楼于2013年1月取得预售证，进入销售阶段，合同交付日期为2014年3月31日，目前G3#楼已基本售完，G1、G2#楼正在热销中。
我的电话：18912199815 赵先生
QQ：906663418
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雷达卡
发表于 2013-9-2 08:12:55
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