规避土地增值税的案例

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刚看到如下一个案例——
      A公司拥有一块土地，要将其中的一部分转让于B公司，因考虑到土地增值税较高，就采取公司分立的形式进行。根据相关规定，企业在分立过程中发生的土地使用权、不动产所有权的转移行为，不征收营业税、土地增值税。另根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财政[2003]184号）规定，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税。
     具体操作：A公司以土地账面值进行分立，派生设立C公司，股东和持股比例与A公司保持一致，然后由B公司按较低的价格收购C公司的股权，但同时约定，由B公司以较高的溢价对A进行少量的增资，然后由A公司的股东对B持有的股权进行收购。
     这样既少了土地增值税，又免交了契税，还减压少了所得税，可说是一举三得。

     由于自己水平有限，案例中红色字体部分的内容不太明白，请各位投行大佬多多指教，非常感谢。

thtxzy

我的理解是：由于公司分立的目的是希望将A公司土地中的一部分转让给B公司，因此，
（1）A公司存续分立设立C公司后，由B公司收购C公司的100%股权来达到其希望获得土地又可能减少缴税的目的；
（2）B公司以较低的价格收购C公司股权，可以减少C公司股东因转让C公司股权溢价太多（土地评估增值）而产生的所得税，但C公司原股东又不能便宜了B公司，就通过由B公司对A公司在合理价格上适当溢价，以这部分溢价来弥补股东低价转让C公司股权而遭受的损失（B公司对A公司增资获得的股权还是由A公司原股东通过合理价格或者适当低价来收购）；（若B公司以较高价格收购C公司股权，转让股权的股东会因此缴纳不少所得税，那可是资金的纯“损失”）

    国税函〔2000〕687号规定，“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。”
    因此，根据上述规定，LZ所述方案有可能被税务部门以“实质重于形式”的标准来要求B公司缴纳土地增值税。这是一个潜在的风险。
    建议：第一，是要找税务主管部门充分沟通，了解他们的认定标准，否则，可能分立完成了，土地增值税却免不了，那样就违背了方案的初衷；第二，如果可行的话，分立的资产里可以适当带一些不动产以外的资产，这些资产具体要占到多大的比例才有可能不被认定为实质转让土地使用权的行为，还是需要和税务主管部门充分沟通了。

sunhong

案例操作性较差。分立新设的C公司货币出资不低于30%，需达分离出土地评估值的0.43。

aiwasg

LS的回答很全面，已经解释了LZ的问题。但是这里还有问题大家没有提到：被分立企业A的所得税问题。根据财税[2009]59号文的规定，如果不适用于特殊重组，A应该按照C的公允价值确认转让所得，缴纳所得税。而要使用特殊重组的规定，需要满足条件：
（1）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
（2）被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。
（3）企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。
（4）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。
（5）企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。
    按照LZ的案例，B公司对A公司高溢价增资不仅仅是为了补偿土地增值税部分，还包括了A为此分立而缴纳的所得税。同时，这里也有一个风险，A的股东再以低价格收购B持有的A股权，与之前收购价格相差太大，难以合理解释。

thtxzy

LS的回答很有启发，看来还是要继续加强新规定的研习，呵呵

DukeHou

财政[2003]184号已经被废止！

DukeHou

回复 2# thtxzy

这里面引用的法规不可用的，转让股权需要缴纳土地增值税？还有天理没有？谁缴？违背税法的基本原理。

DukeHou

财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知
财税[2008]175号
颁布时间：2008-12-29发文单位：财政部 国家税务总局
　　为了支持企业改革，加快建立现代企业制度，促进国民经济持续、健康发展，现就企业改制重组中涉及的若干契税政策通知如下：

　　一、企业公司制改造

　　非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

　　非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。

　　国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上，或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。

　　二、企业股权转让

　　在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

　　三、企业合并

　　两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

　　四、企业分立

　　企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

　　五、企业出售

　　国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。

　　六、企业注销、破产

　　企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。

　　七、其他

　　经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

　　政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。

　　企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。

　　本通知执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日。

　　财政部 国家税务总局
二○○八年十二月二十九日

thtxzy

回复 7# DukeHou


  纯属讨论哈，偶对税法原理确实不怎么懂，但根据在国税总局网站查询的结果，2000年这个文件是有效的，具体链接见：
http://202.108.90.178/guoshui/action/GetArticleView1.do?id=2033&flag=1

全文内容如下：

国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复

国税函〔2000〕687号

全文有效   成文日期：2000-09-05

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广西壮族自治区地方税务局：         你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》 （桂地税报〔2000〕32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税 国家税务总局? 二〇〇〇年九月五日

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错误 x

2200403067

谢谢大家的精彩回复。若考虑到规避土地增值税，在现实操作中，A公司可以以土地作价入股对B公司进行投资或作为联营的条件（按照税法规定这种情况暂免征收土地增值税）。大家觉得如何呢？