请教：房地产开发企业签订土地出让合同后，未拿到土地证，要确认无形资产？

forying123

某房地产企业，取得一块地块，跟政府签订的土地出让合同总价为30亿吧（打个比方）。
问题1：签订合同时怎么做账？没拿到土地证，要确认无形资产吗？
个人理解是不是要将30亿全部确认进来，比如一期开发用地差不多占1/3，且马上开工建设。二期占地2/3，目前款也没付，拆迁也没做，也没有动工，但是管理层判断最终拆迁、付款、开工建设以及取得土地证等没什么障碍。那么，取得时：
借：无形资产-土地使用权    20亿（二期未开工部分）
    存货-开发成本          10亿（一期已开工部分）
    贷：银行存款            5亿（已支付部分）
       长期应付款           25亿（未支付部分）

问题2：假定合同签订4-5年内才付完款（超过正常信用期），现在土地使用权，要否折现入账？要否体现“未确认融资费用”？

高手指点，多谢多谢！

forying123

自己回一下哈哈

chinacpazhang

不管什么时候开发，只要房地产企业买地是为了建商品房，那么入帐科目就不会是无形资产，应计入存货；

是不是确认融资费用，个人认为要看签订合同以及定价时是否有考虑融资的因素在里面，如果没有明确证据证明，则无需考虑。因为招拍挂流程拿地是不考虑这个因素的。

疑问：目前房企拿地是不是要求全额付款了？

forying123

这个目前是什么时候？2010年应该没有全额付款的要求吧，手上的这个案子就不是全额付的啊，合同未付部分也要进存货啊？

顺其自然luck

同意3楼的回答，可以不考虑全额付款。

forying123

一个问题想确定一下，土地出让合同签订之后要按照合同全价入账吗？把未付的部分确认为负债？确定负债的时点是什么时候？难道非要拿到土地证才确认负债？

pecai

一般都是一次付清的，对于分次的，建议分笔确认存货。不需要暂估未付部分。连土地款都付不清，以后还怎么玩。

wsp31438

支持楼上，感觉在目前情况下，对房地产企业来说最重要的土地资产还是应当尽量的保持谨慎，如果未能取得土地证，未付款部分会计报表上不能确认为资产和负责，可以采取其他重要信息披露的方式对企业已签订合同未支付土地款的情况进行披露。

z8b225

土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，其账面价值不与地上建筑物合并计算成本，仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。如企业采用分期付款方式购买土地使用权，且在合同中规定的付款期限比较长，购买土地使用权的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，其成本按购买价的现值确定。

z8b225

作为建造成本处理房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。