关于集体土地使用权的问题

jolyt

之前有讨论说集体土地只可用于乡镇企业、乡村公共设施、农村村民住宅等，不可用于一般的工业建设，那《土地管理法》第60条，“农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当……”这句话怎么理解呢？与其他单位、个人以土地使用权入股共同举办企业应该不属于乡镇企业吧？也就是说集体土地使用权可以作为出资投资于其他企业吗？

sam319

这里的集体土地是“乡镇土地利用总体规划确定的建设用地”，即集体建设用地。集体建设用地使用权原则上是可以用来投资入股的，但目前只有上海、广州、深圳等地出台了集体建设用地流转的相关规定。

jolyt

然后土地管理法第63条又表示，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。那意思是说以集体土地使用权与别人兴办与农业建设有关的企业是可以的？不一定要求企业性质是集体企业咯？另外，农业建设和非农业建设的定义到底是什么？好模糊的概念！

fushengbin

集体企业。

投行故事

参考《中华人民共和国乡镇企业法》

第二条　

    本法所称乡镇企业，是指农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的各类企业。

　　前款所称投资为主，是指农村集体经济组织或者农民投资超过百分之五十，或者虽不足百分之五十，但能起到控股或者实际支配作用。

　　乡镇企业符合企业法人条件的，依法取得企业法人资格。

第十条　

    农村集体经济组织投资设立的乡镇企业，其企业财产权属于设立该企业的全体农民集体所有。

　　农村集体经济组织与其他企业、组织或者个人共同投资设立的乡镇企业，其企业财产权按照出资份额属于投资者所有。

　　农民合伙或者单独投资设立的乡镇企业，其企业财产权属于投资者所有。

投行故事

jolyt 发表于 2011-12-28 16:39
然后土地管理法第63条又表示，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。那意思是说 ...

首先，根据《中华人民共和国乡镇企业法》第三条：“乡镇企业是农村经济的重要支柱和国民经济的重要组成部分。乡镇企业的主要任务是，根据市场需要发展商品生产，提供社会服务，增加社会有效供给，吸收农村剩余劳动力，提高农民收入，支援农业，推进农业和农村现代化，促进国民经济和社会事业发展。”

乡镇企业可以从事农业（种植业、林业、畜牧业和渔业等），也可以从事非农业（包括工业、交通运输业、建筑业以及商业、饮食、服务、修理等）。

其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十条：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。”

乡镇企业可以使用乡镇土地利用总规划确定的建设用地，从事非农业建设。在符合第四十四条的情况下，甚至可能占用集体农用地。

再次，土地管理法第六十三条的完整表述为：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

重点在后半句，除了乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅可以使用集体建设用地（可用于非农业建设），农民集体所有的土地的使用权不得通过出让、转让或者出租的方式用于非农业建设，但是乡镇企业破产和兼并撕开了一个口子。

最后，农业法中对农业的定义，大致是指种植业、林业、畜牧业和渔业等产业，包括与其直接相关联产前、产中、产后服务。

以上分析，如有不对，请各位指正。

mzm516zx

楼上说的好复杂，还是没搞清重点

yu112358

首先要搞清楚集体所有制土地按用途分有三类，分别是农用地、建设用地以及未利用土地，一般意义上我们提到计提所有制土地主要是指的前两种。
其次是要考虑使用集体土地的公司的性质，如果是拟进行农业生产的公司，那么取得集体土地使用权进行农业生产是没有什么限制的，公司可以通过承包、租赁等合法的途径取得农业用地的使用权。
如果是拟进行非农建设的公司，那么第一，公司使用集体土地必须要严格按照土地用途使用，即在不批准改变土地用途的前提下，不管任何性质的公司都是不能够使用集体土地的农业用地进行非农建设的。如此，能够用来进行非农建设的集体土地就只有集体建设用地了，同时公司还要为符合下面三种情况之一的公司才可以。一种是公司为乡镇企业；第二种是公司的股东是乡镇企业，以集体建设用地使用权入股；第三种是公司收购了一家乡镇企业，而该乡镇企业曾经合法的取得了集体建设用地的使用权。
目前，普遍存在这这样一种情况，即土地的承租者直接与村委会签订一个土地租赁合同，然后就开始使用集体用地的情况，双方签订的这个合同实际上是无效的，因为它违反了国家法律的强制性规定。

anszhuzhu

如果用途是农用就没事，如设施农用地，比如秦宝牧业、牧原食品、雏鹰农牧、唐人神、仙坛股份招股说明书中都提到了公司大量租赁农用地进行养殖。

天外

投行故事 发表于 2012-2-19 11:37
首先，根据《中华人民共和国乡镇企业法》第三条：“乡镇企业是农村经济的重要支柱和国民经济的重要组成 ...

回答的很详细，向你学习