没有产权证，只有与政府签订的房地产转让合同

zzh3201731

某项目中，公司所使用的土地中，在尽调中发现没有土地使用权证书，只有当初与镇政府签订的房地产转让合同，该合同是07年签订了，距今也有5年历史。公司一直使用着该幅土地，且新建了办公楼（由于没有土地使用权证书，该办公楼也是没有房产证）。公司计划明后年提交招股说明书，请教各位这种情形公司能如何补救该瑕疵（产权证在办理过程，假设上市前都未能拿到产权证）以及有无相关的类似案例。谢谢。

zzh3201731

想到一点，可以考虑不取得产权证，而只是和政府签订了租赁协议，这样的话公司的此处厂区便是跟政府进行租赁的，产权证的瑕疵就相应解决了，在法律上。这样的途径，可取吗？还是说实践上一般是不采纳的。

孤独80后

虽说不是主要厂房，租赁房产还是会引起关注的吧

蛰伏

镇政府无权出让建设用地（县级以上政府才有权），因此与镇政府之间的土地转让无效，地上新建的厂房应该也无法取得建设规划许可，简言之，属于违章建筑。解决方案，首选当然是通过上级政府补办土地征用出让手续，使土地房产合法化，不过由于先天缺陷，这个显然不容易做到，但是某些地方政府对上市支持力度大，倒是有可能。否则，该部分资产应当剥离出上市主体，建议由镇政府回购，因为产权存在瑕疵，如果转卖给第三方，转让无效，存在潜在法律纠纷也不行。

zzh3201731

蛰伏 发表于 2012-2-23 16:22
镇政府无权出让建设用地（县级以上政府才有权），因此与镇政府之间的土地转让无效，地上新建的厂房应该也无 ...

首先请教“镇政府无权出让建设用地（县级以上政府才有权），因此与镇政府之间的土地转让无效”的法规出处。通过上级补办土地出让手续等，难度确实偏大。其次，您提及可以考虑“剥离出上市主体”，估计企业肯定不愿意，请问除了除了由上级政府补充相关证件外，有无其他的备用解决方式。多谢之极。

蛰伏

土地管理法

第四十三条　任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
第五十三条　经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。
第六十条　农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
　　按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。

如果无法解决产权瑕疵，还要保留的话，则要分析该资产在公司总资产中的比重，以及对公司经营的影响，是否有替代解决方案等因素，判断其对上市是否构成实质性影响，但就楼主所述情况，这样风险很大，因为涉及资产完整性、合法性问题及公司违法行为（违章建筑）。

zzh3201731

蛰伏 发表于 2012-2-23 16:53
土地管理法

第四十三条　任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴 ...

您所指出的情形应该是针对划拨的方式取得土地使用权的，而不是针对出让的方式取得土地使用权。假设镇政府有该幅土地的使用权，其通过出让的方式转让给企业，这不就不用通过县级政府的审批吗？望请教。

budanbudan5

2楼和6楼的观点是正确的，同意！镇政府无权处分土地资源。

flyingnip

zzh3201731 发表于 2012-2-23 20:53
您所指出的情形应该是针对划拨的方式取得土地使用权的，而不是针对出让的方式取得土地使用权。假设镇政府 ...

楼主，你首先要搞清楚目前地块的性质，是国有土地还是集体土地。基本问题讲清楚了，大家的讨论才会更有针对性。

zzh3201731

flyingnip 发表于 2012-2-24 09:11
楼主，你首先要搞清楚目前地块的性质，是国有土地还是集体土地。基本问题讲清楚了，大家的讨论才会更有针 ...

好的，谢谢提示。转让合同里规定该幅土地的性质为“集体”。中国的土地性质是笔糊涂账，根据我手头的资料来看，该幅土地应该是集体土地。