国有农用地是否可以出让方式取得？

madaniu

从转移土地使用权的角度看，租赁也好，承包也罢，出让也罢，年限只是量的方面的不同，它们的本质区别在哪里？欢迎高手赐教！！

touhanghq

如果仅以楼主给的信息，答案是可以，但提醒楼主不要搞混如下概念
1.土地所有权的概念---国有和集体土地：这个一般都知道，不知道的查询。
2.土地使用权的概念---国有土地按取得方式不同分为国有划拨、国有出让。国有土地按用途可分为农用地、建设用地、未利用地。
3.土地用途的概念：国家编制土地利用总体规划时规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地指的是土地用途，当然可以以出让方式取得。例如：山东省东营市出台《国有农用地和未利用地使用管理暂行办法》中规定：国有农用地和未利用地的使用一般采取租赁方式，租赁使用权应当通过招标等竞价方式取得。以出让、划拨等方式取得国有农用地和未利用地使用权的，须经市人民政府批准。另外郑州市就有现成的案例http://www.zzland.gov.cn/SystemmenuLinkServlet?tag=11&id=30fe39bae1234249bfac474b76ea13fc

如果楼主说的是集体农用地那就复杂了

相关概念：农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地（果园、桑园、茶园、橡胶园等）、林地（生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林等林木的土地）、草地、农田水利设施用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

madaniu

touhanghq 发表于 2012-2-13 00:15
如果仅以楼主给的信息，答案是可以，但提醒楼主不要搞混如下概念
1.土地所有权的概念---国有和集体土地：这 ...

非常赞同你的看法，除了一点点不同之外。国有划拨、国有出让是以土地使用权的流转方式为标准的划分，对吗？提出几个问题来讨论：出让仅仅限于国有地，对吗？出让适用于国有农用地，对吗？农村集体所有的土地不得出让，对吗？或者，根据土地管理法第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。如果是用于农业建设，那也是可以出让的了？

touhanghq

1.国有土地按照使用权的原始取得方式（不是流转方式）分为出让和划拨，一般在土地证上是填写在“使用权类型”栏，如果你看到“使用权类型”栏写的是转让，一般是指土地出让后再转让（因划拨再转让的很少，一般都得收回再出让或划拨）
2.出让得概念肯定是仅限于国有土地。
3.农村集体土地没有出让的概念，因为它不是国有土地，我理解楼主想问的是是否可以转让，现在农村集体土地在符合一定条件下可以向特定对象转让。新《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。


详细文件依据：
1.第七条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第八条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
第九条 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划
(《中华人民共和国城市房地产管理法》,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》)
2.关于农村集体土地转让的理解（下面为转载）
新《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。我认为，该条款有二层意思：①这里的农民集体所有的土地使用权应特指农业用地，如果农业用地未经依法办理农转审批手续而转让和出租用于非农业建设，当然是不允许的，也和新法的立法宗旨相悖。如若转、受让双方都是用于农业生产，不改变用途，那就不适用本条款，而适用上述第14条之规定。在实际工作中，人们往往根据这一条款规定不加分析地对集体土地转让行为进行全面否定，均因未深刻领会新法的立法宗旨及从整体上理解《土地管理法》条文所致。②该条款的下一段话即取得建设用地的企业……已开宗明义的告诉我们，符合特定条件的集体建设用地使用权可以依法转移。何谓依法转移？转移者，转让也。既然允许转让，就可以不办理征用手续而允许流动办理变更登记手续。如果征为国有，那就不是转让，而是划拨或出让。

madaniu

touhanghq 发表于 2012-2-13 14:17
1.国有土地按照使用权的原始取得方式（不是流转方式）分为出让和划拨，一般在土地证上是填写在“使用权类型 ...

很精彩，兄弟是坛子里少有的能有意识地使用逻辑进行分析的人！我们继续探讨吧：

说一下我的不同理解：

1．我们需要撇开国家的土地使用权证书，从本质上看问题，出让和划拨难道不是土地使用权从一个主体流转到另一个主体吗？想想国有土地使用权的原始取得方式是什么？新中国用的是没收和强占对吗？取得土地所有权的同时拥有了使用权。所以我们不能机械地看土地证，那个不算数的。

2．出让的概念肯定是仅限于国有土地，我不是很赞同。这个观点我想看到兄弟更为精彩的展开论证。先说一下我的看法。1）国有建设用地可以出让，这个是没有异议的；2）国有农用地可以出让吗？按兄弟的看法是可以的了？展开说说法律规定、先例甚至是法理方面依据？3）我从道理上认可国有农用地可以出让，我认为理论上不成问题，但我没有找到法律依据，先例我已经说过了。

3．我不赞同“农村集体土地没有出让的概念”。《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。这个条款明确地说明在不用于非农业建设的情况下，未限制“出让、转让或出租”。农村集体土地的出让目前或许连先例都不会有，但我认为随着土地制度改革，这一天总会到来。

至于对“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业”的理解，我想应该是这样：1）这是农村集体所有的建设用地；2）应该是当年的乡镇企业、集体企业取得的农村集体所有建设用地。在这种情况下，发生了破产，如果有新的主体来承接，当然是无法限制的了，但这里或许也有很麻烦的事情。

4．兄弟能论证一下转让和出让的区别吗？

5．我的问题确实是“农村集体土地是否可以出让”，而我更加关注的是“国有农用地是否可以出让及其法律依据”。

zgzqdld

国有农用地是可以出让的，我认为

理性小百姓

12楼回答的还是比较清楚的

touhanghq

madaniu 发表于 2012-2-13 15:23
很精彩，兄弟是坛子里少有的能有意识地使用逻辑进行分析的人！我们继续探讨吧：说一下我的不同理解：1．我 ...

楼主想的很细，这两天较忙，我只能简单说下我的理解，
1.“出让”这个词被国土部门运用，确实是只针对国有土地，这个楼主可以看下我上面说的《土地法》《房地产管理法》,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》)。我说的“农村集体土地没有出让的概念”只是针对出让一词在土地管理中的含义而言，并不否认农村集体土地能转让、流转，现在很多地方都在试点农村集体土地流转，未来也很可能扩大到全国。
2.现在很多上市公司也有取得农村集体建设用地的先例。
3.在土地管理上，转让用于二级土地市场（类似于购买二手房）。出让只用于一级土地市场（指从政府手中原始取得，类似于购买新房）。
4.农村集体土地必须先被征收为国有土地（所有权改变），才可以出让或划拨。国有农用地可以出让及其法律依据、包括案例我在上面都已经有回复

我觉得楼主不要计较于“出让”“转让”，只要明白他们的含义。在中国，土地管理因为存在国有和集体两种所有权制度，其管理制度、流转方式、概念本身就是有很大差别

madaniu

《上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局市农委关于开展农村集体建设用地流转试点工作若干意见的通知》（沪府办发〔2010〕3号）（八）规范使用权流转。经集体经济组织成员大会或者三分之二以上的成员代表同意，符合规划的农村集体建设用地使用权，可以通过租赁、出让等方式进行流转；各类用地的使用期限最高不超过同类国有土地有偿使用最高年限；政府参照农村集体建设用地基准地价建立最低限价制度。土地使用者依法有偿取得的农村集体建设用地使用权可以通过转让、转租等形式进行流转。依法取得的农村集体建设用地使用权，可以抵押。

haodong1009

这个国有农用地确实有这个问题，我接触一个企业债券项目，涉及东北的几个大农场，该等农场以前就是海滩整理出来的土地，刚开始就种植农作物，为国有农用地，但是后来随着城市的慢慢发展，有相当一部分就变性为工业用地，然后以该等变性后的土地对城投公司进行出资，待城投公司将该等用地进整理成熟地后就可以直接出售。从这个角度出发，个人觉得在各个地方的储备中心只要是拿由该等农用地变性为工业用地是可以进行出让的。
一点浅见。