抵押权还是租赁权优先？

hxdao

到底是否能够对抗抵押权人，要区别对待，因为楼主未讲清楚抵押的固定资产是属于动产还是不动产。
1、如果是动产且该抵押权未登记，则适用买卖不破租赁，如已登记，则不适用。
2、如果是不动产，则买卖不破租赁普不适用，承租人无法对抗抵押权人。

phdpyh

第六十五条 抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

　　第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

　　抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

phdpyh

根据65、66条可得出答案：抵押人将已抵押的固定资产出租的，租赁权不得对抗抵押权；至于抵押人是否披露财产抵押情况，法律关系发生在抵押人与租赁权人之间。

懒鱼2013

  担保法司解说得挺明白的，看设立先后吧：   
      第六十五条 抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
　　第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
　　抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

但是实务中，抵押权人对于商业物业这种类型的抵押物还是应该更慎重一些，即便设立抵押权的时候没有附租约，最好也对抵押人后续的出租行为等做出明确的安排，否则可能会影响抵押物的可处置性。

falv1008

7楼正解，简言之，在先者优先！

standhuang

lbh0929 发表于 2012-11-4 22:28
抵押权是担保物权的一种，是对世权，而承租权是债权，只具有相对性。

但是还要看租赁在前还是抵押在前

荒野大镖客

抵押权设定在先，如抵押权人行权，承租人不能以租赁权对抗抵押权。反之，租赁在先，抵押权人行权时，承租人可在租赁期间内对抗抵押权人。通常情况下，如果租赁前发现有设定在先的抵押权，可以协调抵押权人出具不在租赁期内行权的承诺函，相应对价是以已全部或部分租金支付抵押权人偿还其债权。

standhuang

821724661 发表于 2012-11-3 16:01
能够租赁，承租人不对抗抵押权人

现租赁后抵押，则抵押不破租赁，先抵押后租赁，则抵押优先。

standhuang

hxdao 发表于 2013-3-21 13:23
到底是否能够对抗抵押权人，要区别对待，因为楼主未讲清楚抵押的固定资产是属于动产还是不动产。
1、如果是 ...

你这个说法有误啊，抵押权是否以登记为生效要件，还要看抵押物的类别，按楼主的意思明显是不动产，不动产抵押权是以登记为生效要件的。在后抵押不破在先租赁。

hxdao

standhuang 发表于 2013-5-14 11:17
你这个说法有误啊，抵押权是否以登记为生效要件，还要看抵押物的类别，按楼主的意思明显是不动产，不动产 ...

抵押权是否以登记为生效要件，还要看抵押物的类别，按楼主的意思明显是不动产，不动产抵押权是以登记为生效要件的。在后抵押不破在先租赁。

说得不错，但我讲得也没问题啊。不动产抵押是需要登记的，但楼主的问题是先抵押后租赁的情形，而不是先租赁后抵押。而且我从楼主提供的信息那里看不出该固定资产一定是不动产，因此做了两个情况说明。

首先说明，不论该项资产是否是不动产，抵押人可以出租该固定资产。再就这个问题谈点个人观点：

1、如果抵押物符合《特权法》第一百八十七条规定的需要办理抵押登记的情形，出租该抵押物会存在风险，即如果该抵押物被抵押权人行使抵押权出售并被善意第三人购得，则第三人可以要求承租人返还原物，进而抵押人要对承租人承担违约责任。

2、如果抵押物符合《特权法》第一百八十八条规定的不需要办理抵押登记即可抵押生效的情形，则即便该抵押物被抵押权人行使抵押权出售并被善意第三人购得，第三人也应承受该租赁合同，而无权要求承租人返还原物。