土地用途问题讨论

warcraft

现有家百货上市公司，主力店占公司营业收入的30%多，主力店物业为承租的第三方所属物业，该租赁物业总共38000多平方米，用作商场经营物业的24000平方米，停车场12000平方米，2000平方米为仓库。
现在38000平方米中，停车场部分12000平方米，商场经营物业7000，仓库2000平方米，所对应的土地用途为工业用途，与实际的商业经营用途不符，约占整个经营面积的一半。
该部分物业也无法变更土地用途，如变更土地用途，需要出租方缴纳几个亿的土地出让金，出租方不愿意为承租方缴纳该部分土地出让金。

---------问题：
对于该百货公司，将工业用途的土地用作商业经营肯定存在一定的瑕疵，但是该瑕疵到是否构成实质性障碍？
---------分析：
对于该问题，公司内部分歧很大，项目组内部分歧也较大。

（1）认为构成实质性障碍的人认为：该主力店占收入和利润的比重过高，商场是一个整体，部分租赁物业存在瑕疵，对商场的经营影响较大，可能会影响该主力门店的持续经营。

（2）认为不构成实质性障碍的人认为：虽然该主力店租赁的物业存在一定的瑕疵，但是该部分租赁物业毕竟是租赁物业，非公司自有物业。土地用途不符是历史形成的，历史上作为招商引资项目在这里开店，公司从2000年成立至今一直没有因为工业用途土地用作商业经营而受到过任何部门的处罚，而且停车场部分虽说是工业用地，但没用作商业经营。

--------个人观点：
个人认为不构成实质性障碍。 比较了最近上市的商业类百货企业（新华都、步步高、人人乐、家润多、广百股份、美邦股份）的招股说明书、律师工作报告、法律意见书、补充法律意见书，发现：上述6家百货类企业的对于租赁物业都回避披露了租赁物业的土地用途，仅披露了自有物业的土地用途。且人人乐的律师和保荐机构对于农村集体用地（小产权房）都下定义认为合法有效。
我认为我们的项目租赁物业的部分土地用途不符。
--------我们目前的办法：参考重庆莱美药业，让区政府出具了对该物业不拆迁的批复。

--------请教：
（1）该问题是否对上市构成实质性障碍？是否影响企业的持续经营？
（2）如何解决该问题？

xishi2003

说你行，你就行，不行也行。

david23

不拆迁也不能说明他的土地用途就符合经营用途了

happyrainrain

占收入30%确实较大，但看过其他的一些案例有几种方法：政府出具对该物业不拆迁的批复、出租方承诺承担在合同期内不能持续租赁使用的一切责任、论证可以以低成本找到替代的经营场地。

warcraft

我们后来想了一下，再让当地国土局出个批复：“同意该公司在该土地上进行商业经营”。
不知大家觉得如何？

草木灰

这个情况好像比较麻烦，利润再高也怕举报，2009年上海城乡结合部有一个汽车配件市场，用的就是工业用地，被举报后，责令关门大吉了，虽然处罚的是物业持有人，但租赁房屋经营的业主是损失惨重……


如果民不举官不究倒也罢了，但国土局应该轻易不敢承担这样的责任，ls同学那个批复的愿望是美好的但难度应该很大吧

投行2009

一般来说，国土局不会出具这样的文件的

千岛湖

warcraft 发表于 2010-2-8 00:39
我们后来想了一下，再让当地国土局出个批复：“同意该公司在该土地上进行商业经营”。
不知大家觉得如何？

我认为，遇到这样的问题，国土局/房管局（房屋用途改变）出具同意函是最好的方式。关键看上市公司的能力了，八仙过海的问题。
有时候，上面的问题越是简单，下面的操作就越是各显神通。
问一下楼主，最后你们是怎么样解决的？

luxy

个人认为构成实质性障碍。
国土资源部印发的《查处土地违法行为立案标准》规定，“不按照批准的用途使用土地的行为”属于土地违法行为，应及时予以立案查处。”
出租房违法，存在受到立案查处，强制收回土地的风险，承租方就面临无法正常经营的风险，未来持续盈利能力存在重大变化的风险，不符合上市条件。
土地改变用途，县级政府就有权审批，既然是招商过来的，还是要找父母官解决，法律形式上要完备了。不能简单类比相似案例，每个企业的情况都是不同的，就算区政府出文，也没有解决法律风险，上去风险也很大。

duleigsm

luxy 发表于 2012-4-8 23:12
个人认为构成实质性障碍。
国土资源部印发的《查处土地违法行为立案标准》规定，“不按照批准的用途使用土 ...

县级政府就真的能有权限么？