[已解决]拟挂牌企业的集体土地租赁问题

虎皮猫大人

拟挂牌企业与村委会签订《土地租赁协议书》，租赁二百多亩集体土地用于苗木栽培，租期约定了30年。
现在有三个问题：
一、村委会是否有权出租集体土地。
《土地承包合同》第3条规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包”，第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转”。依照上述规定可以看出，农村土地经营只能采取承包经营制，而不能采取租赁经营制。允许存在的土地租赁也只能是家庭承包后的承包方的对外出租，属于土地承包经营权流转的范畴，而不能由农村土地所有权人即发包方（本合同中的村委会）对外出租。亦即出租人只能承包土地后的承包人，而不能是作土地所有权人的发包人。据此规定，本合同中村委会作为集体土地所有权人的代表组织，无权与公司签订土地租赁合同。那么在实际操作中，村委会是否有权出租土地呢？以上的《土地租赁协议书》是否有效呢？
二、租期30年违反《合同法》规定，超过20年的约定期限无效。
如果将上述《土地租赁协议书》认定为承包合同（据我以上的理解，考虑是否把合同认定为承包合同），约定30年就不超期限。但是是否可以这样认定呢？
三、程序瑕疵，未经村民代表大会决议，也未报乡政府批准。

本人刚开始接触三板，遇到了这个问题，真的很困惑。
以上仅是自己的考虑，很可能错的离谱啊，真的不知道怎么规范，怎么披露，怎么解释。
希望有高手指导一下，对这个土地租赁问题给出一个整体的解决方案。不胜感激啊。拜托了，谢谢各位！

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liang888

2015-1-21 15:43:49

根据《农村土地承包法》及《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定：
一、不论是给本集体村民还是集体以外的主体（应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准），农村土地（集体建设用地除外）都必须以承包的方式发包给这些主体，村民委员会直接出租出去肯定是不合法的；
二、这些主体承包土地后，才能把承包的土地出租给第三人使用，此即所谓的承包经营权流转（出租仅为流转的一种常用方式而已）；请切记，此时出租的主体不是村委会，而是承包人（如果土地成批出租，村委会可以作为组织者组织出租，但不能作为出租的主体）；
三、如果没有履行以上程序，建议尽快清理后照足法律规定来做。
建议参考案例：创业板的铁汉生态。

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NLW

有没有经营权证？没证再分析。

虎皮猫大人

NLW 发表于 2015-1-21 14:00
有没有经营权证？没证再分析。

企业吗，企业肯定是没有的。

刘晓竹

中喜生态 1439   有涉部分租赁集体所有土地问题  反馈意见中也多次提到  可以找来看看

liang888

根据《农村土地承包法》及《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定：
一、不论是给本集体村民还是集体以外的主体（应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准），农村土地（集体建设用地除外）都必须以承包的方式发包给这些主体，村民委员会直接出租出去肯定是不合法的；
二、这些主体承包土地后，才能把承包的土地出租给第三人使用，此即所谓的承包经营权流转（出租仅为流转的一种常用方式而已）；请切记，此时出租的主体不是村委会，而是承包人（如果土地成批出租，村委会可以作为组织者组织出租，但不能作为出租的主体）；
三、如果没有履行以上程序，建议尽快清理后照足法律规定来做。
建议参考案例：创业板的铁汉生态。

NLW

liang888 发表于 2015-1-21 15:43
根据《农村土地承包法》及《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定：
一、不论是给本集体村民还是集体以 ...

不完全。
四荒地可以开始承包给集体外的人。

liang888

楼上的，没说四荒地不能承包给集体以外的人啊？

john8137

liang888 发表于 2015-1-21 15:43
根据《农村土地承包法》及《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定：
一、不论是给本集体村民还是集体以 ...

回答得很好，很专业

虎皮猫大人

liang888 发表于 2015-1-21 15:43
根据《农村土地承包法》及《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定：
一、不论是给本集体村民还是集体以 ...

对的，您的思路我很赞同。

虎皮猫大人

liang888 发表于 2015-1-21 15:43
根据《农村土地承包法》及《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定：
一、不论是给本集体村民还是集体以 ...

您好，我还有个疑问，如果是村委会没有发包出去的土地或者就是归村委会所有的土地（不知道有没有这种情形？），村委会可以直接出租么？