关于保险资金投资不动产（项目公司）的问题探讨

绝尘客

版上虽多为投行人士，对于保险资金运用可能接触相对较少，但前期看大家准备保代考试时候也涉及了这个规定，故还是拿出来与大家探讨：

《保险资金投资不动产暂行办法》有如下几条：

　第十三条  保险资金投资医疗、汽车服务等不动产，不受第十一条第一款第（二）项至第（五）项及区位的限制；投资养老不动产、购置自用性不动产，不受第十一条第一款第（一）项至第（五）项及区位的限制；本款前述投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。

　第十六条 保险公司投资不动产，不得有下列行为：

（五）投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出；

　第二十条 保险资金以股权方式投资不动产，拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且该不动产为项目公司的主要资产。项目公司应当无重大法律诉讼，且股权未因不动产的抵押设限等落空或者受损。

　　以股权方式投资不动产，应当向项目公司派驻董事、高级管理人员及关键岗位人员，并对项目公司的股权转让、资产出售、担保抵押、资金融通等重大事项发表意见，维护各项合法权益。

　第三十七条　保险资金以取得不动产所有权为目的投资项目公司股权，不适用《保险资金投资股权暂行办法》的有关规定。

问题：

1、“项目公司”究竟是一个什么性质的公司？

2、第十三条似乎允许以项目公司名义投资不动产，但不能以商业方式开发；第十六条似乎允许投资涉及房地产的项目公司；第二十条似乎要求拟投资的项目公司的主要资产为不动产；第三十七条似乎意思是说本规定仅适用目的是真正投资房地产项目公司的情形，醉翁之意不在酒而想假道伐虢取得不动产所有权的不适用本规定。

综上，保监会的态度是否是，本规定允许投资以不动产为主要资产的项目公司，但该项目公司不能以商业方式进行开发销售住宅，不适用于实际上是想取得不动产所有权为目的来投资项目公司的情形。但如何判断真正目的也存在难度吧？保监会的上述规定实践中也太难把握了。

xishi2003

房地产开发商不都是项目公司吗？

oshistone

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是太难操作了！
实际上现在资金雄厚的大型保险公司借着投资养老不动产不受限制的名义四处圈地建房，以实现资金的保值增值。
这一自利行为客观上却助涨了土地成本并传导至房价，不利于经济体的健康。
和保险公司的实力及资金成本相比，开发商也会自惭形秽啊！

joey123

回复 绝尘客 的帖子

楼主不用担心，保监会的领导一看就知道你是以房地产投资为目的而设立项目公司还是直接通过项目公司进行股权投资的~~

简而言之，保监会对于通过项目公司来进行不动产投资（其实主要是出租）的方式是允许的，但对于通过项目公司直接进行房地产开发销售的投资方式是不允许的。

绝尘客

还有一个问题也难以把握，就是何谓自用不动产。这个问题，在外资投资中国房地产行业的相关规范中也屡屡涉及。
保险资金投资某不动产项目，但仅将其中的部分甚至小部分用于自用，其他全部出租的现象比比皆是，从法律规定的角度看，与自用不动产的涵义偏差有多少？

joey123

我觉得所谓的“自用”，只有在报备的阶段有意义，保监会批过之后就不管的吧——至少目前是不管

shenzihan

这个肥哞哞迟早要出问题的。