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发表于 2011-5-12 16:45:53
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农业、软件类企业土地、房产租赁是普遍现象，制造型企业这样做非常困难。
一、圣农发展（002299）
1、租赁国有土地使用权
本公司于2008 年1 月13 日与福建省光泽县综合农场签订《国有土地使用权租赁合同》，租赁福建省光泽县综合农场国有土地使用权1 宗，面积90 亩，作为本次募投项目中21 个肉鸡场之一的荷村农场肉鸡场的用地
2、承包农村土地
本公司与光泽县崇仁乡人民政府及光泽县崇仁乡洋头果场、光泽县寨里镇桃林村村民委员会、光泽县鸾凤乡中坊村民委员会、光泽县崇仁乡崇仁村民委员签署了4 份《土地承包合同》，承包农村土地4 宗，合计1,160 亩，作为现有的3个种鸡场、2 个肉鸡场的用地。
3、租赁农村土地
本公司与光泽县鸾凤乡油溪村民委员会等32 个农村集体经济组织分别签署了67 份《土地租赁合同》，向该等出租方租赁农村土地67 宗，面积5,679.383亩，其中39 宗作为本公司现有的肉鸡场、种鸡场的鸡舍用地，另外28 宗作为本次募投项目8 个种鸡场、20 个肉鸡场的用地 。
4、承包、租赁农村土地的合法合规性
经核查，保荐人认为，发行人承包、租赁农村土地用于从事养殖业（即兴建养鸡场及相关附属设施），不涉及改变农用地用途；上述农村土地承包行为已履行必要的审批手续，上述农村土地租赁行为已履行必要的备案手续，其程序和效力合法合规。
经核查，律师认为，发行人承包、租赁农村土地用于从事养殖业（即兴建养鸡场及相关附属设施），不涉及改变农用地用途；上述农村土地承包行为已履行必要的审批手续，上述农村土地租赁行为已履行必要的备案手续，其程序和效力合法合规。光泽县国土资源局和光泽县农业局于2009 年7 月6 日共同出具了《关于福建圣农发展股份有限公司生产经营及募投项目使用农村土地的意见》，“经核查，福建圣农发展股份有限公司（该公司前身为福建圣农发展有限公司，于2006 年10 月整体变更为福建圣农发展股份有限公司）能够遵守国家及地方有关基本农田保护、土地管理等方面的法律、法规和规章，该公司于2009 年6 月30 日以前建成的油溪肉鸡场等51 个肉（种）鸡场以及目前在建或拟建的左北坑肉鸡场等21 个肉（种）鸡场，均不存在占用基本农田的情况。”
经核查，保荐人认为，发行人在生产经营及本次募投项目中，采取承包、租赁农村土地方式使用土地，是合法合规的，发行人采用土地租赁方式不会对公司持续经营产生重大不利影响。
经核查，律师认为，发行人主要采用承包、租赁农村土地方式从事规模化家禽养殖对发行人持续经营不会产生重大不利影响。
二、益生股份（002458）
1、承包土地
截至2009年12月31日，公司通过签订《土地承包合同》以承包的方式共取得22宗土地使用权，涉及土地总面积2,122.55亩，用于建设畜禽舍及绿化隔离带，根据2007年9月国土资源部和农业部《关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》（国土资发[2007]220号）规定，企业兴办规模化畜禽养殖所需用地，实行分类管理，畜禽舍等生产设施及绿化隔离带用地，按照农用地管理，不需办理农用地转用审批手续。
据此，山东省国土资源厅和山东省畜牧兽医局《关于规范畜禽养殖用地管理的意见》（鲁国土资发[2008]61号）规定，规模化畜禽养殖用地备案管理权限和程序为：（一）兴办规模化畜禽养殖的单位、个人提出项目建设书面申请，经乡（镇）人民政府同意后，由县级畜牧主管部门办理项目备案手续，经审核同意的予以项目备案。（二）兴办规模化畜禽养殖的单位、个人持县级畜牧主管部门出具的项目备案表，到县级国土资源主管部门提出用地申请，县级国土资源主管部门应按照保护耕地、节约集约用地等原则，具体落实项目用地选址、合理确定用地位置、范围、面积等。（三）兴办规模化畜禽养殖的单位、个人与被用地的农村集体经济组织或土地承包经营权人签订农村土地出租、转包合同；占用耕地的，还应写出复耕保证书。（四）兴办规模化畜禽养殖的单位和个人持项目备案表、土地出租或转包合同、标有尺寸的平面布置图、位置图（涉及占用耕地的还应出具复耕保证书）等文件资料，到县级国土资源部门办理用地备案手续，经审核同意的予以用地备案。
依据上述规定，公司与相关各村村民委员会签订了《土地承包合同》，并均已经过村民代表大会决议通过。相关承包土地的使用已全部经各所在地乡（镇）人民政府批复同意，由县级畜牧主管部门审批备案，并由县级国土资源主管部门办理了用地备案审批手续。上述承包土地使用审批备案程序完整，公司对其拥有合法的使用权。
2、租赁土地
2008年7月，公司与烟台市福山区门楼镇东陌堂村民委员会签署《租赁合同》，福山区门楼镇东陌堂村村民委员会将位于福山区门楼镇东陌堂村的饲料厂及饲料设备，种鸡一、二、三场，孵化厂及设备，商品鸡一场、四场、五场、六场、南山大棚以及场区所占地、道路租给公司有偿使用。租赁期限3年，自2008年7月1日至2011年6月30日。福山区门楼镇东陌堂村拥有相关土地的使用权。
2005年2月1日，经烟台市牟平区姜格庄镇酒馆村村民代表大会许可，公司与烟台市牟平区姜格庄镇酒馆村村委会签定了《租赁合同》，租赁内容为：牟平区姜格庄镇酒馆村学校的全部土地及南墙外自东向西长115米，宽15米的土地租赁给公司进行畜禽养殖。租赁期限为20年，自2005年2月1日至2025年1月31日。该宗土地的使用已经所在地烟台市牟平区姜格庄镇人民政府批复同意，由烟台市牟平区畜牧局审批备案，并由烟台市国土资源局牟平分局办理了用地备案审批手续。该租赁土地使用审批备案程序完整，公司对其拥有合法的使用权。
三、雏鹰农牧（002477）
1、风险提示——租赁农村土地的风险
公司作为规模养殖企业，需要租用大量农村土地实施养殖。公司现有养殖用地的99%为租赁农村土地；本次募集资金投资项目“年出栏60万头生猪产业化基地”项目用地也由租赁农村土地实施。公司租赁农村土地均已按照有关法律法规履行所有必要手续。虽然近年来国家出台各种政策保证畜牧业农村土地的使用，但公司仍面临着土地政策变化、法律手续不完备及出租方违约的风险。
2、租赁畜禽养殖用构筑物
近年来，为适应公司养殖规模的快速扩张，公司除了自建养殖场外，还与农户在建设养殖场方面共同合作，2009 年末，公司租赁的投入使用种鸡养殖场2个、生猪养殖场30 个。
3、租赁农村土地情况
截至2009年底，本公司以租赁方式取得了56宗农村集体土地，合计7,723.69亩，其中50宗为本公司现有养殖建设用地，6宗用于本次募投项目用地，本公司分别与有关村民委员会、村民签署了《土地租赁合同》，并已办理必要的法律手续。
4、租赁合法合规性
新郑市国土资源管理局、新郑市农业局于2010年1月分别出具了《关于河南雏鹰农牧股份有限公司生产经营使用农村土地的意见》说明如下：发行人严格遵守国家及地方有关基本农田保护、土地管理等方面的法律、法规、规章和其他规范性文件，发行人生产经营所租赁、承包农业土地用于畜禽养殖，符合土地利用总体规划，不存在占用基本农田的情形，亦不存在违反农村土地管理法律、法规、规章和其他规范性文件的其他情形；发行人租赁、承包农村土地已办理必要手续，属合法有效。
尉氏县国土资源管理局、尉氏县农业局于2010年1月分别出具了《关于河南雏鹰农牧股份有限公司生产经营及募投项目使用农村土地的意见》说明如下：发行人严格遵守有关基本农田保护、土地管理等方面的法律、法规、规章和其他规范性文件，发行人现生产经营及为首次公开发行股票募集资金投资项目所租赁、承包农村土地均用于畜禽养殖，符合土地利用总体规划，不存在占用基本农田的情形，亦不存在违反农村土地管理法律、法规、规章和其他规范性文件的其他情形；发行人租赁、承包农村土地已办理必要手续，属合法有效。
经核查，保荐机构认为：发行人生产经营及募投项目租赁农村土地不涉及改变农用地用途，已经履行必要手续；有关租赁行为的程序和效力合法合规，并已取得政府主管部门的意见；发行人采取租赁土地方式从事畜禽规模化养殖经营符合国家产业政策，租赁土地程序合法合规，“雏鹰模式”的“分散养殖”有效降低了部分土地出租方违约的风险，并且有利于发行人持续获得养殖用地，采取租赁方式进行生产经营对发行人持续经营不构成重大不利影响。
经核查，律师认为：发行人生产经营及募投项目租赁农村土地不涉及改变农用地用途，已经履行必要手续；有关租赁行为的程序和效力合法合规，并已取得政府主管部门的意见；发行人采取租赁土地方式从事畜禽规模化养殖经营符合国家产业政策，租赁土地程序合法合规，“雏鹰模式”的“分散养殖”有效降低了部分土地出租方违约的风险，并且有利于发行人持续获得养殖用地，采取租赁方式进行生产经营对发行人持续经营不构成重大不利影响。
四、西部牧业（300106）
1、租赁土地使用权
（1）西部有限租赁玛河管理处的土地
①2008年5月21日，西部有限与新疆玛纳斯县玛纳斯河水利管理处（以下简称“玛河管理处”）签订了《土地租赁合同》，约定玛河管理处将位于玛纳斯县新湖坪水库以北的面积为2,700亩的土地及地上14间建筑面积约450平方米的房屋、面积约400平方米的羊场、面积约1,000平方米的晒场、变压器及照明设施等附着物租赁给西部有限，用途为农业种植，租赁期限为十年，自2008年6月1日至2018年5月31日，租金为30万元/年。
②2008年5月21日，西部有限与玛河管理处签订了《牛场及设施租赁合同》，约定玛河管理处将位于玛纳斯县新湖坪水库以北的牛场一座（该牛场所使用的土地为上述《土地租赁合同》中租赁的土地）及设施租赁给西部有限，用途为畜牧养殖，租赁期限为十年，自2008年6月1日至2018年5月31日，租金为15万元/年。
上述租赁土地为玛河管理处以出让方式取得的土地，玛河管理处持有玛纳斯县土地管理局于2001年5月16日核发的土地使用权证，土地总面积为4,800亩，使用期限为70 年。
（2）西部有限租赁石河子市石河子乡沙依巴克村的土地
2005年5月28日，西部有限与石河子市石河子乡沙依巴克村民委员会签订了《土地租赁合同》，约定石河子市石河子乡沙依巴克村民委员会将其拥有的用途为活畜交易市场用地的土地租赁给西部有限，该土地面积为32,668平方米，坐落位置为石河子市活畜交易市场，租赁期限为30年，自2005年6月1日至2035年5月31日，租赁费用为20万元/年，每四年递增1万元。
（3）发行人租赁农八师134团、农八师147团土地
2009年9月，发行人租赁位于农八师134团、农八师147团的土地用于其募集资金投资项目——6,000头高产奶牛标准化养殖基地建设项目。
2009年9月18日，发行人与新疆生产建设兵团农八师国土资源局（以下简称“农八师国土资源局”）就发行人租赁农八师134团土地、农八师147团土地分别签订了《国有土地使用权租赁合同》，约定发行人租赁农八师134团547.148亩土地、农八师147团170.688亩土地，土地年租金为农八师134团土地380元/亩、农八师147团土地507元/亩，租赁期限为自2009年9月18日至2029年9月17日。上述租赁用地已取得土地使用权权属证书。
五、大康牧业（002505）
1、租赁土地
公司以租赁方式使用土地的情况如下：
（1）芷江公坪种猪场
1996年12月23日，外贸畜禽有限公司与芷江县公坪乡人民政府签署了《土地租（征）用协议书》，该协议约定：外贸畜禽有限公司租用芷江县公坪乡人民政府土地126.3亩；租赁期限为20年，自1997年1月18日起到2017年1月18日止，同时芷江县公坪乡人民政府承诺在租用期满后依据本协议与外贸畜禽有限公司再续签20年；租用费年合计153,600元。
（2）沅陵官庄猪场
2004年3月2日，大康牧业与沅陵县官庄镇人民政府签署了《土地租用协议书》，该协议约定：大康牧业租赁沅陵县官庄镇人民政府土地50.12亩；租赁期限为20年，自2004年3月2日起至2024年3月2日止，同时沅陵县官庄镇人民政府承诺在租用期满后依据本协议与公司再续签20年；租用费年合计54,020元。
（3）溆浦桐坡猪场
2009年3月28日，大康牧业与舒均遂签署《溆浦县桥江桐坡猪场整体租赁协议》，协议约定公司向舒均遂租赁经营溆浦县桥江桐坡猪场。租赁范围包括该猪场所有生产、生活及辅助设施（私人用品除外）；租赁时间自2009年3月29日至2027年3月28日，租赁期为18年；租赁费为每年20万元。
2007年5月25日，舒均遂与溆浦县桥江镇桐坡村村民委员会签订了《土地租用协议书》，约定舒均遂租用溆浦县桥江镇桐坡村村民委员会土地50亩用于生猪养殖，土地租用期限自2007年5月26日起至2027年5月25日止。
（4）溆浦友谊猪场
2004年8月2日，大康牧业与溆浦县统溪河乡人民政府签署了《土地租用协议书》，该协议约定：大康牧业租赁溆浦县统溪河乡人民政府土地30.5亩；租赁期限为20年，自2004年8月2日起至2024年8月2日止，同时溆浦县统溪河乡人民政府承诺在租用期满后依据本协议与公司再续签20年；租赁费年合计36,600元。
（5）溆浦桐木溪猪场
2009年12月16日，大康牧业与溆浦县桐木溪猪场签订《资产转让合同书》，溆浦县桐木溪猪场同意将坐落在溆浦县桐木溪乡板栗坪村的猪场资产整体让售给发行人，上述资产的全部转让价格为人民币416.43万元。
本次收购不包括土地使用权，该猪场所涉及的土地已由土地原承包户出具土地流转委托书委托村委会实现土地流转，现该宗土地已经溆浦县桐木溪乡板栗坪村村民委员会同意转租给发行人使用。
（6）中方千丘田猪场
2009年3月26日，大康牧业与田江林、李爱莲签署了《猪场转让协议书》，该协议约定：大康牧业租赁中方县花桥镇千丘田养猪场土地36.8亩；租赁期限为18年，自2009年3月起至2027年3月止；租赁费每年2万元。
本次收购不包括土地使用权，现该宗土地已经中方县花桥镇千丘田村村民委员会同意转租给发行人使用。
（7）望城鹿饮泉猪场
2010年3月29日，发行人与湖南鹿饮泉生态园度假有限公司签订《猪场转让协议书》，该协议约定，湖南鹿饮泉生态园度假有限公司将该猪场土地使用期限18 年移交给发行人使用，发行人不承担土地使用期限内的租金。
本次收购不包括土地使用权，同时现该宗土地已经望城县莲花镇龙洞村村民委员会同意转租给发行人使用。
（8）溆浦猫公场种猪场
2010年4月23日发行人与溆浦县畜牧局签署《租赁合同书》，合同约定溆浦县畜牧局将其下属的种猪场租赁给发行人经营，租赁范围为种猪场现有的固定资产、无形资产及其他一切设施设备和定着物，包括土地使用权。
2、租赁土地合法合规性
保荐人、发行人律师认为，发行人租赁农村土地用于从事养殖业（即兴建猪场及相关附属设施），不涉及改变农用地用途；发行人农村土地租赁行为已按照《中华人民共和国农村土地承包法》等法律、法规履行了有关的法律程序，其程序和效力合法合规；发行人主要采用租赁农村土地方式从事规模化畜牧养殖对发行人持续经营不会产生重大不利影响。
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