土地一级开发企业是否属于房地产开发企业

考证敢死队

如某公司只从事土地一级开发及产业园区建设项目，并无房地产二级开发项目，此类公司是否属于证监会关于“暂缓受理房地产开发企业重组申请”公告中的房地产开发企业，在此类公司进行借壳上市时是否受房地产开发企业暂缓受理的限制？？？请前辈们不吝赐教！！

thtxzy

介个很敏感了，银监会都禁止信托资金进入土地一级开发领域。
而且现在关于土地出让分成也不准许了，严格走收支两条线。

考证敢死队

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首先，感谢您能回帖！！
其次，回复中还是没有给出明确答案。
另外，就企业不得参与土地出让收益分成除四川外，是否有国家级的相关规定?

thtxzy

1、国家层面的土地出让收入收支两条线规定参考：

《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）
　　从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。

2、土地一级开发企业关于是否为房地产企业的判断
（1）《城市房地产管理法》第三条规定，房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
（2）根据《房地产开发企业资质管理规定》第三条规定，房地产开发企业开展房地产开发经营活动需要取得相应的资质。
（3）根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第四条规定，土地一级开发可以委托房地产开发企业进行。
（4）从实践角度讲，很多土地一级开发企业是房地产开发企业。

从广义的角度来讲，我个人倾向于将土地一级开发定义为房地产开发中的一种，只不过所处的阶段不同；如果严格从条文字面意思来理解，房地产开发企业需要具备资质，且房地产开发是在“依法取得国有土地使用权的土地”上进行的，貌似也能勉强说得过去（不在自己取得使用权的土地上进行土地一级开发不属于房地产开发）。

虽然土地一级开发并不一定明确开发企业一定是房地产企业，但从一些地区（如北京）、实务、国家对房地产行业严格调控及在此背景下银监会、证监会所采取的措施来看，个人认为在政策导向上风险很大了（姑且不论收支两条线对企业财务方面的影响）。

考证敢死队

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《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）自2007年就开始实施了，但其并没有明确企业不可以参与出让收益分成。而且在从事土地一级开发的上市公司中无一例外的都是采取出让收益分成的方式获利：

1.云南城投：按照出让土地的总价款扣除全部土地一级开发总成本及按国家有关政策提取各项基金后的纯收益获取50%的固定收益，若公司所获取的收益不足开发总成本的5%时，昆明市人民政府保证向公司另行支付差价款。

2.黑牡丹：（1）本合同项下该地块土地前期开发总成本 10%的工程收益；（2）公司与常州市新北区政府/常州国家高新技术产业开发区管委会对该地块土地出让净收益按照 50%：50%的比例进行分成。

3.中南建设：土地成片开发收益（土地出让收入扣除土地成片开发成本， 成片开发成本由双方共同审核确定），儋州市人民政府与本公司各占开发收益的30%与70%。

4.绵世股份：拍卖收入在扣除土地出让金、相关税费及建设开发成本等后，将由成都市征地事务中心、成都市成华区国土资源局与天府新城公司按2：2：6 比例进行分配。

5.中天城建：在全额偿还中天城建公司的投资后，将剩余部分的政府性基金收入按70％的比例，以奖励的方式支付给中天城建公司。

前辈对于“不在自己取得使用权的土地上进行土地一级开发不属于房地产开发”的切入点很赞，这说明还是有机会打下擦边球的。

thtxzy

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呵呵，互相探讨，不是什么前辈。

关于土地收益分成，可能我没表述的很准确。本意是：开发企业不得“直接”参与土地收益分成、不能“坐支”，而不是说开发企业只能给政府义务劳动。

关于四川省国土厅的那个明电，其实下面的地方政府是很恼火的，执行上也效果也不理想。

从应然或者合规的角度出发，开发企业对土地收益的分配应该按照国办发〔2006〕100号文的有关规定来执行。

另外，关于擦边球的问题，其实关键就在于 监管部门怎么认定了。如果监管部门从严把握，结果可能就不让人满意了。