[已解决]关于企业租用军用土地的相关法律问题

罗布斯特儿

各位老师大家好，萌新请教一个关于企业租用军用土地的问题，还请各位前辈多多指点！

情况描述如下：

该企业于2000年与某军队院校教学基地签订《土地租赁合同》，租用该教学基地土地为生产用地，租赁合同有效履行期限至2020年3月31日截止。可是，该企业虽未拥有该土地的土地使用权证，却对建于该片土地上办公楼、厂房等拥有当地房地产管理所于1996年核发的《房屋所有权证》。就是说企业的土地为租赁军用土地，该土地上的建筑却为企业自有（拥有老产权证）。

由于2016年3月27日《中央军委部署军队和武警部队全面停止有偿服务工作》的发布，我们担心该片土地可能会在合同到期后被军队强行收回，或在租期到达后无法顺利续租，从而构成挂牌的实质性障碍。

根据与律师事务所的讨论，对方认为：

虽然在新规下军用土地不得对外租赁，但已经形成的租赁合同关系应继续履行。且由于土地上的房屋产权明确，企业在租赁期内使用该房屋不会受到影响。而在2020年合同到期后，根据物权法中对相邻关系的有关规定，企业可协商土地所有方提供必要的便利，应该可以对土地进行续租。但由于该问题属于政策性风险，可在公开转让说明书中以风险提示的方式进行说明，同时由实际控制人、控股股东出具承诺，以获得审核人员认可。

我们对该处理方法有些拿不准。比较担心的情况是：由于军队新规定的约束，等到租约结束需要续签的时候，土地所有方（军产方）已经不具备签订租赁合同的权限了。就是说企业可能到时候想交租也没地方交，形成“虽然土地不是我的，也没租赁关系，但我就是能继续合理使用”的局面。

还是说我们想多了，只要保证报告期内产权明确合法，租赁协议旅行顺利，2020年到期之后的事情不必太纠结？

请各位前辈帮忙把把脉，看看这种处理方法是不是合理。如果有更加稳妥的办法，也请不吝提点！

感谢各位的时间！

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ljtx521

2016-12-28 16:11:42

厂房如果对部队没有利用价值的话，人家肯定不会回收，而且当初出租时对地上建筑物是怎样约定的，人家是否同意你在上面盖房子还另说，解除合同时要你恢复土地原样，损失也得公司承担。现在毕竟面临很大的政策风险，如果真有一天要解约，限时搬迁，到时候临时抱佛见岂不更麻烦？公司应该有长远规划，搞一个具体的搬迁计划，有个三两年的期限缓冲，股转也不会太较真吧。协议没接触前，厂房可以作为其他用途或者干脆出租，总之损失估计免不了，不过这么多年了，折旧也没多少了吧

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ljtx521

确实是个问题，虽说这样解释还能说得过去，但是不管出于防范政策风险还是有利于企业长期发展，都应该尽早另行解决合适的生产用地。不知道你们租用军用土地是不是有其他方面的便利或者是需求？生产设备转移是否便利？

Charlesguan

军报：部队停止空余房地产租赁有法可依 不需承担违约责任；12月4日报道了第54集团军某旅依法停止空余房地产租赁的探索。建议：1、与出租房协商解约；2、寻找替代地块。

百年老妖

楼主，能否提供一下《中央军委部署军队和武警部队全面停止有偿服务工作》全文。

fushengbin

通知上对这种情况是怎么讲的？是给予几年的过渡期，还是直接合同赔偿损失？涉及到军队，还是严格按照这份通知的要求办理，马虎不得。

罗布斯特儿

ljtx521 发表于 2016-12-28 09:23
确实是个问题，虽说这样解释还能说得过去，但是不管出于防范政策风险还是有利于企业长期发展，都应该尽早另 ...

您好，感谢您的回答！

租用军用土地的原因是因为该企业早期为军办企业，于1995年从军队中剥离出来，由私人进行控股经营，企业现在为纯民营企业。

生产设备的转移应该不是难事，如果说要搬迁的话，困难主要在于：

1，但由于该企业为药品制造企业，须取得国家食品药品监督管理局办法的GMP认证。

2，企业当前生产所用房屋为自有资产，如果搬迁，该处房产应如何处置？感觉好像只能与土地产权方协商收购，但对方如果不肯或无法收购，对企业来说就是一笔很大的损失。因为原本该企业在现有厂区进行经营生产，虽然存在理论上的政策风险，但实际上是不会有什么问题的。就是个双方无休止扯皮的事情，反正房子是我的，你也赶不走我。但如果要挂牌新三板，这个问题就必须拿出合理的解决方案。

情况大概是这样，请前辈帮忙判断一下^^

罗布斯特儿

百年老妖 发表于 2016-12-28 11:40
楼主，能否提供一下《中央军委部署军队和武警部队全面停止有偿服务工作》全文。

抱歉，全文的话我自己也没有找到。只找到一些对该政策的解读。

律师的意思是，该通知只能说是军队内部的文件，法律效力的优先级在物权法之后。所以还是可以按照物权法来进行判断。

我们主要担心的问题是由于该《通知》的存在，土地所有方现在已经不具备续约的条件了。

罗布斯特儿

Charlesguan 发表于 2016-12-28 10:15
军报：部队停止空余房地产租赁有法可依 不需承担违约责任；12月4日报道了第54集团军某旅依法停止空余房地产 ...

感谢前辈的回复！

不论是解约还是搬迁，都绕不开一个根本问题：租赁土地上的房产是企业自有。这种情况下如果房产得不到妥善处理，企业方进行解约或者仓促搬迁是不是会面临很大的损失？

您对这种情况有什么建议吗？

谢谢！

ljtx521

厂房如果对部队没有利用价值的话，人家肯定不会回收，而且当初出租时对地上建筑物是怎样约定的，人家是否同意你在上面盖房子还另说，解除合同时要你恢复土地原样，损失也得公司承担。现在毕竟面临很大的政策风险，如果真有一天要解约，限时搬迁，到时候临时抱佛见岂不更麻烦？公司应该有长远规划，搞一个具体的搬迁计划，有个三两年的期限缓冲，股转也不会太较真吧。协议没接触前，厂房可以作为其他用途或者干脆出租，总之损失估计免不了，不过这么多年了，折旧也没多少了吧

Charlesguan

罗布斯特儿 发表于 2016-12-28 15:57
感谢前辈的回复！

不论是解约还是搬迁，都绕不开一个根本问题：租赁土地上的房产是企业自有。这种情况 ...

军用土地建民房，这房产是有瑕疵的，尤其是现在不动产登记制度规范下来，办证遥遥无期啊。有熟人的话，可以处理给当地集体企业。