该划拨土地为什么需要补办出让手续

zzh3201731

还是土地方面的问题。

苏交科的补充律师工作报告一中，
问题30：“请发行人补充披露，发行人全资子公司兆通路桥补办土地出让手续并领取国有土地使用权证的进展情况，是否存在法律障碍。请保荐机构、律师进行核查并发表意见。”
原法律意见书和律师工作报告所披露，发行人全资子公司兆通路桥就其拥有位于江宁区禄口街道谢村社区的一宗划拨土地正在补办出让手续。经本所律师核查，兆通路桥已于2009 年10 月12 日与南京市国土资源局江宁分局签署《国有建设用地使用权出让合同》，补办上述江宁区禄口街道该宗划拨土地的出让手续。
2009 年12 月，兆通路桥已全额缴纳了土地出让金3,772,771.2 元和印花税。2010年3 月17 日南京市国土资源局颁发了宁江国用（2010）第01656 号《国有土地使用证》。根据该《国有土地使用权证》记载，兆通路桥以出让方式取得江宁区禄口街道谢村社区使用面积为13099.9 平方米的宗地。
本所律师核查后认为，兆通路桥已补办该宗划拨土地的出让手续，领取了国有土地使用证，以出让方式取得了该宗土地使用权。

我的问题是：一定要将该幅土地由划拨的补办出让手续吗？为什么？
谢谢！

xinhuazidian

      根据《土地管理法》第五十八条第一款第四项及国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下称国务院５５号令）第四十七条的规定，有关人民政府可以收回划拨土地使用权。《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》也认为，划拨土地使用权不属于破产企业的破产财产。
      国务院５５号令第四十四条的规定，划拨土地使用权不得转让、出租和抵押，因此，划拨土地使用权人无权对划拨土地使用权进行处分。划拨土地使用权可以进行转让、出租和抵押的前提条件是经依法批准后，划拨土地使用权必须和地上建筑物、其他附着物的所有权一同转让、出租和抵押。
　　综上所述，划拨土地使用权并不是企业的财产，企业无权对其进行转让、出租、抵押等处分，所以企业不能单纯以划拨土地使用权作价入股。但是企业可通过以其所有的在划拨土地上建筑的厂房等建筑物或其他附着物作价出资，来促使划拨土地使用权被动作价出资。这种被动式流转可以通过两种方式来实现：一是国家先收回划拨土地使用权，再进行作价出资或者入股，国家成为新企业的股东。二是原划拨土地使用权人按照有关规定签订土地使用权出让合同，并补交或以转让所获收益抵交土地使用权出让金，原划拨土地使用权人成为新企业的股东。

醉夜无眠

       按照国资委的相关要求，纳入拟上市公司范围的无证土地、划拨土地必须在核准前予以确权并办理完毕有偿使用；纳入拟上市公司范围的无证房产必须要取得房产证。证监会与国资委审核要求一致。

dtang011

醉夜无眠 发表于 2012-3-14 11:48
按照国资委的相关要求，纳入拟上市公司范围的无证土地、划拨土地必须在核准前予以确权并办理完毕有偿 ...

烦请给出相关的要求来源；因为在现实中看见例如“甲公司于2009年8月向丙公司购买了一栋办公楼，目前已投入使用，但尚未取得房产证，预计可于2010年1月取得，律师出具的法律意见认为，甲公司取得该办公楼不存在实质性法律障碍。”过会的案例。

醉夜无眠

直接依据想不起来了，以前项目中的总结。记得还有句话“未取得房产证的应占极少数且有合理理由，按面积计算原则上不应超过总自有房屋面积的5％”；相关出处还有待高手解答。记得国投电力重大资产重组项目主要就是因为注入资产存在划拨用地而在首次上会时被否决。老兄可看看《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》、《划拨用地目录》的相关规定

zh010

依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）（法释〔2011〕3号） 第八条 出资人以划拨土地使用权出资，或者以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续或者解除权利负担；逾期未办理或者未解除的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。   

个人感觉从这个角度讲，更能解释楼主的问题。

zzh3201731

zh010 发表于 2012-3-15 15:48
依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）（法释〔2011〕3号） 第八条 出资人 ...

案例中，并没有提及“公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的”的情况。你为什么觉得这一条规定更能解释问题呢，请指教！

pragmatism

一定要办出让手续的原因：
1、划拨土地的成本很低甚至是无偿得到，国家一般只将划拨土地批给政府机关用地或者部分国有企业使用。
2、兆通路桥的母公司苏交科由国有单位改制为民营企业后，兆通路桥作为苏交科的子公司也就变为民企了，不具有使用划拨用地的主体资格。按照城市房地产管理法规定，应将划拨土地办理出让手续，由兆通路桥向国家补缴出让金，取得国有土地使用权证，避免民企无偿或低成本使用划拨土地，避免国有资产流失。

简单地说，兆通路桥后来不是国企了，不能使用划拨土地，要使用就得改变土地性质，补差价给国家后才能用。

中华人民共和国城市房地产管理法
第三条　国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
  
第二十三条　土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
    依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
    第二十四条　下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
    （一）国家机关用地和军事用地；
    （二）城市基础设施用地和公益事业用地；
    （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
    （四）法律、行政法规规定的其他用地。
第四十条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
    以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

zh010

zzh3201731 发表于 2012-3-15 16:19
案例中，并没有提及“公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的”的情况。你为什么觉 ...

好吧，既然非要扣字眼的话。。。。。
发行人当初是以净资产折股整体变更为的股份有限公司，这个净资产中是包含楼主所说的那块地的（可查申报审计报告），只有办理出让手续后，这块地才算是真正的出资到位、才算是企业的资产，反之，就是历史出资瑕疵问题。作为证监会，对此问题关注一下，很正常，不必非等到其他股东或者公司债权人过问。说那个条款的意义不在于谁来主张，意义在于以（划拨）土地出资却不做出让手续就属于出资不到位。
当然，如果楼主不认同划拨地不是企业资产这个大前提的话，估计再怎么谈论多也没神马意义了

王鑫铎

赞！
恍然大悟