求：土地一级开发公司的成本核算制度

littleppp

大家谁做过土地一级开发公司上市或审计，有这方面的成本核算制度吗，来一份

aqiang717

土地收储和整理的业务吗？
对于符合上述条件的BT业务，应参照企业会计准则对BOT业务的相关会计处理规定进行核算：项目公司同时提供建造服务的，建造期间，对于所提供的建造服务 按照《企业会计准则第15号——建造合同》确认相关的收入和成本，建造合同收入按应收取对价的公允价值计量，同时确认长期应收款；项目公司未提供建造服务的，应按照建造过程中支付的工程价款等考虑合同规定，确认长期应收款。其中，长期应收款应采用摊余成本计量并按期确认利息收入，实际利率在长期应收款存续 期间内一般保持不变。

littleppp

先谢谢楼上。
一、收入的确认问题
企业和当地政府签订收入分成协议，企业先垫付前期的拆迁补偿（假设5亿）、9通一平（5亿）、把生地变成熟地，拍卖获得收入后（假设13亿），当地政府先支付企业的前期支出成本（5+5=10亿），然后扣除上缴的规费（1亿）后，剩余的利润（13-10-1=2）按照5:5分成给企业1亿。企业应该确认多少收入？
1、存货-卖地模式，转让无形资产-土地使用权，按照总额确认收入。
    确认收到的的收入为11亿（前期支出10亿和后来的分成1亿）？

2、劳务收入模式，按照净额确认收入，确认最后的分成收入1亿

这两种哪一种符合国家的规定？

二、一级土地开发的成本核算和分摊
由于一级土地开发的时间长，相邻的地块可能由于性质的不同（工业用地、商业用地、住宅用地）导致收入不同；开发的每一块地的成本可能不同，即使都是同一类型的用地（例如住宅用地），也会因为开发的时间不一致和物价变动因素，而导致单位成本不一致。 这个成本该如何核算？
根据收入的两种确认方式，是否会导致成本的核算不一致？

望大家不吝指教

aqiang717

很明显上述公司的业务属于BT(建设-移交），公司并没有实质控制土地（只是短暂的替政府管理），也就是不能算是存货或者商品，公司提供的是类似金融业务，出钱—平地—交付。故公司不能全额确认收入，而是按照预计收入扣除预计成本的净额，按实际利率摊销的方法计算每年收入。
成本的核算与收入无关，只要按规划好的地块分别归集即可，并不是说拍卖所得高的土地，成本一定要高。

中国证券监督管理委员会上市公司执行企业会计准则监管问题解答

问题3：部分上市公司采用BT（建设-移交）模式参与公共基础设施建设，合同授予方是政 府（包括政府有关部门或政府授权的企业），BT项目公司负责该项目的投融资和建设，项目完工后移交给政府，政府根据回购协议在规定的期限内支付回购资金 （含占用资金的投资回报）。对于此类BT业务，应如何进行会计处理？

解答：对于符合上述条件的BT业务，应参照企业会计准则对BOT业务的相关会计处理规定 进行核算：项目公司同时提供建造服务的，建造期间，对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第15号——建造合同》确认相关的收入和成本，建造合同收入按 应收取对价的公允价值计量，同时确认长期应收款；项目公司未提供建造服务的，应按照建造过程中支付的工程价款等考虑合同规定，确认长期应收款。其中，长期 应收款应采用摊余成本计量并按期确认利息收入，实际利率在长期应收款存续期间内一般保持不变。

littleppp

楼上，请看中汇医药（铁岭财京），就是按照存货模式的。而且营业税及附加不到营业收入的0.01%，明显不是BT或BOT模式。

aqiang717

littleppp 发表于 2012-7-18 17:50
楼上，请看中汇医药（铁岭财京），就是按照存货模式的。而且营业税及附加不到营业收入的0.01%，明显不是BT或 ...

我给你讲道理，你去找歪理。
铁岭财京的问题：1.中小会计师事务所—中磊，2.是借壳的，借壳与ipo审核的差异很大。
建议你去查一下其他城投公司的财务报告：1.上海城投—普华永道，2.云南城投—信永中和.

aqiang717

至于某事务所的笑话，网上很多，

littleppp

aqiang717，谢谢你的答复。

这样是不是说铁岭财京的报告不符合规定，我也感觉铁岭财京数据和会计处理有问题。

有可能铁岭财京申请了免税，但从收入确认的各种情景分析来看，免税是不合理的。

littleppp

aqiang717 发表于 2012-7-19 09:29
我给你讲道理，你去找歪理。
铁岭财京的问题：1.中小会计师事务所—中磊，2.是借壳的，借壳与ipo审核的差 ...

1、中磊所管理混乱是一码事，和证监会对这种业务模式的处理不是一个，小所大所，可能有关系，但没有必然的关系。

2.借壳和IPO，对业务模式和收入成本的确认，应该是主要审核对象吧，能借壳成功，说明证监会还是认可这个会计处理的的吧。