PE掘金旅游地产：盛宴下存风险 质疑声不断

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发布时间： 2012-7-30 8:53:00      来源： 中国房地产报     　作者： 苗野
相关行业： 旅游业
　　在房地产调控持续从紧的预期下，越来越多的房企踏上了转型之路，有选择涉矿挖金的，也有跻身旅游业淘金的。受国家利好政策的扶持，在房地产商投身于旅游地产的同时，国内旅游行业产业基金也开始大规模兴起，VC/PE(风险投资基金/私募股权投资基金)对旅游行业的关注度骤增。
　　日前，本报记者从投中集团获悉，根据其旗下金融数据产品CVSource统计显示，2006年至今，国内传统旅游行业共完成31笔私募融资交易，累计获得投资2.52亿美元，其中，2010年为近6年来传统旅游企业融资规模最高的一年，融资额达1.13亿美元。
　　投中集团分析师万格在接受本报记者采访时认为，国内休闲旅游的巨大市场空间和住宅地产的持续调控，是各路资本纷纷下注旅游地产的主要原因。但他同时指出，投资旅游地产虽后期收益丰厚，然而，其初始投资额度高、项目培育期长、后续物业管理成本不可忽视，且需要持续流动资金补充，对于计划长期持有而非转售的旅游地产投资者而言，资金和专业运作能力方面的挑战较大。
　　旅游基金“盛宴”
　　在2009年，国家将旅游行业定义为国家战略性支柱产业的利好政策出台后，旅游行业迎来了发展契机。在国内旅游产业基金陆续兴起的同时，大型房地产商在住宅地产持续调控的背景下纷纷布局旅游地产，与此同时，资本市场对旅游类企业的大力扶持，也使得VC/PE机构的投资热情高涨，主题公园与文艺演出等新类型投资项目日渐升温。
　　投中集团数据显示，2009年至今，共有8只旅游产业投资基金设立，总募资规模达212.96亿元，平均单笔基金规模达26.62亿元。
　　2012年2月，中国人民银行发布的《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》提出：“支持旅游资源丰富、管理体制清晰、符合国家旅游发展战略和发行上市条件的旅游企业上市融资;积极支持已上市旅游企业通过合适的方式进行再融资或者利用资本市场进行并购重组做大做强”。
　　7月，国家旅游局又公布了《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》，鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业。
　　一系列利好消息的出台，使得旅游企业纷纷筹划上市之路。一时间，“向资本市场冲刺”成为了旅游业的口号。
　　根据证监会最新公布的拟上市企业名单，长白山旅游、北部湾旅游、浙旅控股、众信旅游4家企业排队等候上市。截至目前，共有16家旅游行业企业登陆资本市场，均在A股上市。
　　资本市场的大力支持，也吸引了机构投资者纷纷投资旅游行业。2006年至今，国内传统旅游行业共完成31笔私募融资交易，累计获得融资规模达2.52亿美元，平均单笔融资规模813万美元。
　　万格表示，从融资案例来看，综合型景区项目以其可开发项目类型多样、投资风险较分散受到PE机构青睐。由于旅游地产在国内刚刚兴起，提早进入并进行专业化运作，有望占据领先优势。
　　而国内房企受困于资金，也纷纷试图通过布局商业地产或旅游地产寻找出路。恒大、雅居乐等排在房地产行业前100名的房企中，已有三分之一的房企介入了旅游地产领域。像华侨城、港中旅、青旅等传统旅游企业，均在大规模投资建设旅游度假村。
　　旅游财富网初步统计数据显示，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模达2600多亿元，预计今年全行业投资将超万亿元。
　　质疑声不断
　　就在旅游地产一路高歌猛进时，质疑声也随之而来。全经联研究院副院长陈宝存明确表示，正是部分开发商的投机心理炒热了旅游地产，使得旅游地产成为开发商和机构投资者“圈地圈钱”的工具。
　　对于开发商而言，旅游地产虽极具收益诱惑，却需在具体开发过程中付出较大的资金成本，拿地、购买景区经营权、兴建基础设施、广告营销、后续维修、物业管理等往往耗资数十亿元甚至上百亿元，因而，对于许多中小型房企而言，敢爱不敢行。
　　某旅游行业分析师接受本报记者采访时也认为，尽管旅游行业前景大家都非常看好，但是真正能直接对接风险投资的、比较创新的商业模式非常少。旅游地产之所以吸引投资者，无非就是低价进入，目前国内的旅游地产行业有很大的“圈钱效应”。
　　成都地建置业营销总监董卫昌发表评论称，开发商发展旅游地产的初衷，无非是通过旅游项目便于更优惠的价格获取土地，并通过旅游这个“羊头”顺理成章地卖房子，通过卖房子来实现盈利。事实上，大多数旅游地产项目体量都比较大，从拿地开始就存在着若干风险，不少项目因为土地问题受到质疑，一度陷入僵局甚至走入死局。不管是做古镇旅游、主题公园，还是做生态旅游，都想以较低的代价获取土地。
　　“旅游地产相对于住宅或商业地产而言，本身就是一种投资大、周期长的物业产品，也是其风险所在，旅游地产的盈利模式，是当下最大的难题，所以在一定程度上要求资金有充足的长线运营的准备。”前述旅游行业分析师说。
　　此外，“从细分投资类型来看，除了概念创新、园区规划、附属设施设计和节目策划水平滞后，采用单一门票收入，与影视娱乐、餐饮、衍生品等结合不够紧密，也都已成为我国主题公园行业发展的主要瓶颈。”万格说。