-2020年统计局数据点评及房地产月报：全年销售再创新高，资金来源继续改善【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    全年销售再创新高，地产带动拉动投资。2020年，商品房销售额累计同比增长8.7%（1-11月：增长7.2%）；销售面积增长2.6%（1-11月：增长1.3%）。1-12月，开发投资累计同比增长7.0%（1-11月：增长6.8%）；购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑1.1%与增长17.4%，较1-11月分别收窄4.1个百分点和提高1.3个百分点。补库存需求与土地供应结构变化使得土地市场热度仍处高位。整体而言，12月经济数据整体平稳，地产开发投资成为支撑整体固定资产投资（+2.3%）的重要因素，但偏紧的融资政策或对未来投资造成一定影响。
            
                    开工竣工继续收窄，修复速度慢于销售。2020年疫情得到控制后，整体生产活动开始复苏，带动新开工降幅持续收窄。1-12月，房企房屋新开工面积同比下降1.2%（1-11月：下降2.0%）；房屋竣工面积同比下降4.9%（1-11月：下降7.3%），同比降幅有所收窄。2020年新开工面积同比仍有所下降，或对短期市场供给造成一定影响，而销售端已明显恢复，推升整体成交热度；预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。
            
                    开发资金增速继续提升，资金面改善格局延续。2020年，房地产开发资金来源累计同比增长8.1%（1-11月：增长6.6%）。其中，国内贷款增长5.7%（1-11月：增长5.4%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长8.5%和9.9%（1-11月分别增长5.3%和10.6%）。由于商品房销售明显恢复，房地产开发资金来源中的定金及预收款和按揭贷款实现了较快增长，整体开发资金来源增速超过2019年。销售回款的增长能够一定程度对冲前期融资管控政策的影响。
            
                    一线销售增长较快，去化环比基本持平。2020年12月，45城新房成交面积环比上升8%，同比上升12%；当年累计成交面积同增2%（上月为1%），一、二、三线城市分别上升14%、下降2%及上升3%。东营、芜湖、东莞和广州累计增幅较大，而南宁、池州、淮南、常州累计降幅较大。截至12月末，14城新房去化周期为10.3个月，上月为10.2个月。二手房方面，12月，15城二手房成交面积环比上升9%，同比上升7%；截至12月末，15城累计成交面积下降1%（上月为下降2%）。金华、南京、深圳二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。
            
                    各线宅地成交增速回落，溢价率有所下行。2020年全年，百城住宅用地累计成交建面同比增长约8.5%；其中，一线城市增长27.2%，二线城市增长6.6%，三线城市下降8.0%，各线城市累计增幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，12月单月出现一定下降。溢价率方面，经历了2020年中的市场热度上升后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，12月单月溢价率环比有所下行。
            
                    投资建议：基本面修复与分化并行，维持“强于大市”评级。在行业周期弱化的大背景下，2020年行业基本面保持平稳，全年销售额再创新高。同时，行业已由过去的“杠杆为王”转变为“资源为王”，房企内部和城市之间的分化在继续加大，具备土地和金融资源或综合开发能力的房企能够继续保持较快成长。相关房企的资产价格也将相应收益与资源集中的过程。维持“强于大市”评级。
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